房地产估价理论与方法考试解析

• 1. 国有土地上房屋征收补偿金额应当采用()标准。

  A非市场价值

  B市场价值

  C现状价值

  D残余价值

• 2. 若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。

  A78%

  B85%

  C117%

  D150%

• 3. 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元。

  A245

  B275

  C315

  D345

• 4. 确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

  A估价原则

  B估价目的

  C估价方法

  D估价程序

• 5. 下列房地产中，变现能力相对较强的是()?

  A用途专业的房地产

  B价值较大的房地产

  C独立使用的房地产

  D不可分割的房地产

• 6. 在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为()。

  A房屋征收决定公告发布起一周内任一时点

  B房屋征收决定公告之日

  C房屋征收委托之日

  D房屋征收完毕之日

• 7. 假设开发法的本质是以房地产的()为导向计算估价对象的价值。

  A预期未来收益

  B预期开发后的价值

  C重新开发建设成本

  D市场交易价格

• 8. 在房屋征收中，评估期房的价值应以()为准。

  A与被征收房屋价值评估时点一致

  B房屋的实际状况

  C评估人员的专业判断

  D评估人员的现场勘察结果

• 9. 下列房地产权利的种类中，()属于担保物权。

  A地役权

  B典权

  C抵押权

  D租赁权

• 10. 房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于()。

  A拥有的房地产权利

  B受房地产权利以外因素限制的情况

  C受其他房地产权利限制的情况

  D额外的收益或好处

• 11. 当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会()。

  A减少

  B不变

  C增加

  D无法确定

• 12. 成交价格围绕着（　）而上下波动。

  A市场价格

  B理论价格

  C清算价格

  D原始价格

• 13. 下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（　　）。

  A因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

  B因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

  C因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

  D因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

• 14. 市场法求得的价值趋向(　)。

  A成交价格

  B市场价格

  C理论价格

  D评估价格

• 15. 房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是(　)上升的。

  A间断

  B波浪

  C连续

  D螺旋

• 16. 下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是(　)。

  A2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》

  B2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认

  C内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师

  D内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一

• 17. 在房地产市场不景气的情况下，房屋征收估价应采用()测算结果。

  A成本法

  B收益法

  C比较法

  D假设开发法

• 18. 估算估价对象为某个商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，则后续建设期为()个月。

  A36

  B24

  C16

  D12

• 19. 关于市场法的说法，错误的是（　　）。

  A测算结果容易被人们理解、认可、接受

  B测算结果有时并不一定是合理、真实的

  C需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

  D每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

• 20. A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，己知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为()万元。

  A30

  B60

  C80

  D100

• 21. 路线价与市场法的理论依据是()。

  A替代原理

  B预期原理

  C生产费用价值论

  D收益原理

• 22. 对于单套住宅抵押估价报告、住宅房屋征收分户估价报告，可以采用()。

  A叙述式报告

  B口头报告

  C书面报告

  D表格式报告

• 23. 估价对象由()决定。

  A委托人

  B估价目的

  C委托人和估价目的双重

  D估价机构

• 24. 一份完整的估价报告通常由()组成。

  A封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件

  B标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号

  C致函对象、致函正文、致函落款、致函日期

  D委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期

• 25. 拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得()。

  A抵押人无权优先受偿

  B抵押人有权对全部房地产优先受偿

  C抵押权人有权优先受偿

  D抵押权人无权优先受偿

• 26. 以法律形式确立了房地产估价地位的是()。

  A《物权法》

  B《中华人民共和国城市房地产管理法》

  C《国有土地上房屋征收与补偿条例》

  D《房地产估价机构管理办法》

• 27. 某套商品住宅期房的面积为90平方米，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/平方米,每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为()元/平方米。

  A3555.54

  B4144.54

  C4555.54

  D5144.54

• 28. 通常把比较法测算出的价值称为()。

  A成交价值

  B投资价值

  C比较价值

  D谨慎价值

• 29. 在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价属于()。

  A政府定价

  B政府指导价

  C市场指导价

  D市场调节价

• 30. 在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()。

  A市场价格

  B评估价值

  C成交价格

  D理论价格

• 31. 房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于()。

  A一般因素

  B区域因素

  C个别因素

  D其他

• 32. 某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房入住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为()。

  A兴建公寓

  B兴建写字楼

  C兴建宾馆

  D难以确定

• 33. 评估一宗房地产开发用地2006年1月1日的价值，预测该宗土地2009年1月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为2000万元，折现率为10%，则该土地的价值为()万元。

  A1562.89

  B1652.89

  C1502.63

  D1520.63

• 34. 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。

  A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法

  B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

  C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

  D假设开发通常是一次性的价格剩余

• 35. 某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米,经调查，其成交价格为150万元，另有20平方米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8,则按建筑面积计算的比准价格是()元/平方米。

  A8571

  B10000

  C13393

  D15625

• 36. 某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在()。

  A50亩

  B210亩

  C40亩

  D300亩

• 37. 在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。

  A价值时点

  B搜集该可比实例时

  C进行房地产状况修正时

  D成交价格所反映

• 38. 收益法估价的典型对象是()，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

  A混合收益的房地产

  B出租的房地产

  C自用或空置的房地产

  D自营的房地产

• 39. 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取()净收益作为估价依据。

  A类似房地产的客观

  B类似房地产的实际

  C类似房地产的最高

  D类似房地产的最低

• 40. 某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元/平方米、1190元/平方米、1490元/平方米、1810元/平方米、2110元/平方米,按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为()元/平方米。

  A23908

  B2410

  C2430

  D2450

• 1. 根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有()。

  A土地所有权

  B依法承包的荒山的土地使用权

  C宅基地使用权

  D固有汽车加油站

  E乡镇企业用房

• 2. 某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有()。

  A利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日

  B利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日

  C开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

  D建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

  E销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

• 3. 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含()等。

  A房地产改扩建费用

  B抵押贷款还本付息额

  C房屋设备折旧费

  D所得税

  E房屋装修折旧费

• 4. 收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的(　)都能够较准确的量化。

  A收益

  B经营方式

  C收益年限

  D市场状况

  E风险

• 5. 房地产估价从某种意义上讲是()房地产价值。

  A发明

  B发现

  C创造

  D确定

  E探测

• 6. 企业运营中的房地产，根据会计、计量的需求者、有关监管等的要求而对其()进行评估。

  A公允价值

  B市场价值

  C理论价格

  D市场价格

  E交换价值

• 7. 估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（　）。

  A体现估价师的专业胜任能力

  B反映估价师的职业道德

  C保护估价师和估价机构

  D保护估价报告使用人

  E规避估价风险

• 8. 在合法使用方面，应以()等为依据。

  A开发计划

  B城市规划

  C设计图纸

  D土地用途管制

  E施工承包合同

• 9. 影响房地产价格的社会因素，不包括(　)。

  A政治安定状况

  B社会治安状况

  C城市化

  D居民收入

  E环境

• 10. 在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。

  A高于

  B等于

  C低于

  D不高于

  E不等于

• 11. 投资利润率的计算基数包括(　　)。

  A土地取得成本

  B建设成本

  C投资利息

  D销售费用

  E销售税费

• 12. 下列属于危险房的特点的是()。

  A承重构件己属危险构件

  B装修严重变形、破损

  C随时有可能倒塌

  D不能确保住用安全

  E屋面局部漏雨

• 13. 房地产租赁包括()。

  A土地使用权出租

  B房屋租赁

  C土地租赁

  D互换

  E用房地产作价出资

• 14. 房地产的三种存在形态有()。

  A土地

  B建筑物

  C地上定着物

  D房地

  E地上构筑物

• 15. 房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于()等引起。

  A交通建设

  B外部配套设施

  C人口素质变化

  D地区衰落

  E城市建设

• 16. 对房地产价格有影响的交通管制，主要有()。

  A严禁某类车辆通行

  B实行单行道

  C步行街

  D审查驾照

  E禁止机动车左转

• 17. 抑制房地产价格的措施主要有()。

  A实行住房商品化

  B制定标准价格

  C征收房地产交易税或增值税

  D建立一套房地产交易管理制度

  E收紧房地产开发贷款

• 18. 影响房地产价格的其他因素包括()。

  A行政隶属变更

  B经济发展

  C居民收入

  D重要政治人物的健康状况

  E国际竞争状况

• 19. 待开发房地产在投资开发前的状况有()。

  A生地

  B毛地

  C耕地

  D在建工程

  E熟地

• 20. 房地产状况调整的内容主要包括（）。

  A区位状况的调整

  B实物状况的调整

  C环境状况的调整

  D权益状况的调整

  E景观状况调整

• 1. 地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。

  A对

  B错

• 2. 按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。

  A对

  B错

• 3. 房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，而且房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。（　）

  A对

  B错

• 4. 从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。

  A对

  B错

• 5. 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）

  A对

  B错

• 6. 在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（　　）

  A对

  B错

• 7. 现实消费者的需求不仅取决于其现在的收入和房地产目前的价格水平，还取决于消费者对未来收入和房地产未来价格的预期。

  A对

  B错

• 8. 获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

  A对

  B错

• 9. 决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。

  A对

  B错

• 10. 净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（　）

  A对

  B错

• 11. 房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和好处。

  A对

  B错

• 12. 估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学的说不是折旧，是“减价调整”。

  A对

  B错

• 13. 求取房地的重新购建价格，可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。

  A对

  B错

• 14. 地价是地租的资本化。

  A对

  B错

• 15. 在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时的值。

  A对

  B错

• 16. 在交付估价报告时，估价师无需再对估价报告作口头说明。

  A对

  B错

• 17. 房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。

  A对

  B错

• 18. 在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。

  A对

  B错

• 19. 对于房地产开发用地，土地使用管制的内容包括土地用途、容积率、建筑高度和绿地率等规划条件。()

  A对

  B错

• 20. 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。(　)

  A对

  B错

• 21. 房屋重置价格是某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切费用、税金及应得的利润。

  A对

  B错

• 22. 均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。（　）

  A对

  B错

• 23. 对于供役用地而言，地役权的存在会增加土地的价值。

  A对

  B错

• 24. 通常情况下，随着外来人口、流动人口的增加，对房地产需求必然增加，从而使房地产价格上升。

  A对

  B错

• 25. 一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，会带动城市房地产价格上涨。

  A对

  B错

• 26. 现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。

  A对

  B错

• 27. 某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为500美元/㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30目为1美元=7.98元人民币，2011年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2011年9月30日的价格约为3758元人民币/㎡。(　)

  A对

  B错

• 28. 移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法之分。

  A对

  B错

• 29. 在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。（　　）

  A对

  B错

• 30. 直线趋势法公式Y=a+bX中，X代表时间，是因变量。

  A对

  B错

• 1. 某地区某类房地产2010年4月至10月的价格指数分别79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2008年1月为100）。其中某宗房地产在2010年6月的价格为3800元/m²，对其进行市场状况调整，则调整到2010年10月的价格为多少？

• 2. 房地产供给价格弹性系数和房地产需求价格弹性系数。

• 3. 从房地产估价的角度如何去认识建筑物？

• 4. 房地产价格与一般物品价格的不同之处主要有哪些？

• 5. 房地产估价领域设定了哪些行政许可项目？

• 6. 影响房地产供给的因素。

• 7. 弄清估价目的有哪些重要意义？

• 8. 如何从估价的角度认识建筑物的折旧。

• 9. 预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产现在的价格。

• 10. 某宗房地产的土地价值占总价值的40%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为6%和8%。请计算该房地产的综合资本化率。