房地产估价理论与方法试题及答案

• 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会___，房地产价格也就会上涨;当人口数量减少时，对房地产的需求就会__，房地产价格也就会下落。()

  A增加，增加

  B减少，减少

  C减少，增加

  D增加，减少

• 2. 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。

  A合法原则

  B最高最佳使用原则

  C估价时点原则

  D替代原则

• 3. 假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（　　）。

  A最佳用途

  B最佳规模

  C最佳集约度

  D最佳开发时机

• 4. 某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为(　)元/㎡。

  A2139

  B2146

  C2651

  D2659

• 5. 判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产()。

  A目前是否有经济收入

  B过去是否带来了经济收益

  C是否具有产生经济收益的能力

  D目前的收入是否大于运营费用

• 6. 房地产开发利润率由大到小的顺序是()。

  A直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率

  B直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率

  C销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率

  D成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率

• 7. 收益法求得的价值趋向于()，比较法求得的价值趋向()。

  A成交价格，理论价格

  B成交价格，市场价格

  C理论价格，市场价格

  D市场价格，理论价格

• 8. 在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于()为收益期限计算的房地产价值。

  A建筑物经济寿命

  B土地使用权年限

  C建筑物剩余经济寿命

  D土地使用权剩余期限

• 9. 通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。

  A土地取得成本+建设成本

  B土地取得成本+建设成本+管理费用

  C土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用

  D开发完成后的房地产价值

• 10. 在不考虑其他因素的前提下，人民币汇率上升的预期将会导致中国房地产价格(　)。

  A上升

  B下降

  C不变

  D不相关

• 11. 如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应(　)。

  A视为无租约限制的房地产来估价

  B视房地产的具体情况来估价

  C考虑房屋租赁者的意见

  D视其租约租金与市场租金的差异大小而定

• 12. 房地产中的无形资产属于将房地产按(　)进行分类中的一类。

  A权益状况

  B用途

  C立法用语

  D实物形态

• 13. 供给规律是指供给量和价格()的关系。

  A正相关

  B负相关

  C零相关

  D无法确定

• 14. 评估征收房地产造成的停产停业损失，属于()业务。

  A传统价值评估

  B价值分配

  C相关经济损失评估

  D价值减损评估

• 15. 中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括(　)。

  A房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育

  B建立房地产估价机构信用档案

  C拟定房地产行业相关政策法规

  D对会员的执业行为进行日常监管

• 16. 市场法的理论依据是房地产价格形成的(　)。

  A预期原理

  B市场有效原理

  C替代原理

  D生产费用价值论

• 17. 收益法是以()为基础的。

  A定期原理

  B平衡原理

  C替代原理

  D预期原理

• 18. 报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是()。

  A投资报酬率排序插入法

  B累加法

  C市场提取法

  D对比法

• 19. 采用成本法估价，要求在运用成本法时注意“逼近”，其中有要()。

  A区分实际成本和客观成本

  B正确估计正常花费和实际花费

  C同时考虑升值与贬值因素

  D考虑功能折旧

• 20. 房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和()的重要依据。

  A估算价格

  B测算折旧

  C检查保养情况

  D评定房屋的功能

• 21. 某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米,层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/平方米。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为()万元。(建筑物报酬率为10%)

  A11.80

  B16.07

  C23.57

  D31.07

• 22. 某建筑物的建筑面积为120平方米，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为32⑴元/平方米，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为()。

  A78.40%

  B82.00%

  C82.70%

  D85.60%

• 23. 某建筑物实际经过年数为15年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　　)。

  A43.2%

  B50%

  C56.8%

  D70%

• 24. 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米,直接成本利润率为6%，则开发后地价为()元/平方米。

  A1840

  B2840

  C2966

  D3000

• 25. 下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是()。

  A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

  B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

  C新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定

  D地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定

• 26. 征收耕地的安置补助费，按照()计算。

  A农业人口

  B需要安置的农业人口

  C原占用耕地的人口

  D原耕地供养的人口

• 27. 在路线价法中，“标准临街宗地”可视为比较法中的()。

  A“交易实例”

  B“可比实例”

  C“搜集交易实例”

  D“建立价格可比基础”

• 28. 估价机构于2015年7月1日出具了某办公楼的抵押估价报告，估价委托人于2015年10月1日获得期限为20年的抵押贷款。该估价报告保存至()。

  A2025年6月30日

  B2025年9月30日

  C2035年6月30日

  D2035年9月30日

• 29. 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。

  A价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件

  B价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函

  C价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制

  D价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制

• 30. 接收人签名并填写的估价报告日期为()。

  A报告完成日期

  B报告审核日期

  C报告交付日期

  D报告确认日期

• 31. 搜集估价所需资料的渠道不包括()。

  A要求委托人提供

  B在实地查勘估价对象时获取

  C查阅估价机构自己的资料库

  D自己直接判断

• 32. —般物品的价格是()的外在表现。

  A劳动

  B价值

  C利息

  D地租

• 33. 某宗房地产的土地面积为360平方米，建筑面积为250平方米，建筑物的外观和设施设备均己陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于空地的减价额是()元。

  A6750

  B6250

  C67500

  D62500

• 34. 有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含()。

  A收益递增递减原理

  B利益最大化原理

  C均衡原理

  D适合原理

• 35. 在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以()为准。

  A征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定

  B征收人与被征收人的口头约定

  C被征收人的要求

  D征收人的要求

• 36. 甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购头甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是()万元。

  A0?50

  B50?75

  C50?100

  D100?150

• 37. 某套200平方米、单价4000元/平方米的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为()万元。

  A71.84

  B74.47

  C75.23

  D80.00

• 38. 某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平方米,套内墙体面积20平方米,分摊的共有建筑面积25平方米,则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。

  A1765

  B2000

  C2069

  D2400

• 39. 估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为()万元。

  A83.51

  B85.26

  C85.36

  D87.16

• 40. 某写字楼的建筑面积为540平方米,年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/平方米,土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为()万元。

  A500

  B750

  C800

  D1000

• 1. 房地产价格的特征主要包括(　)。

  A房地产价格受建筑技术的影响很大

  B房地产价格容易受交易者的个别情况影响

  C房地产价格形成的时间通常较长

  D房地产价格实质上是房地产权益的价格

  E房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格

• 2. 下列不属于土地使用管制的事项有(　)。

  A甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

  B建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

  C取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

  D某宗土地只能用于商业房地产开发

  E某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

• 3. 房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（　　）。

  A对房地产本身进行投资改良

  B房地产需求增加导致其稀缺性增加

  C通货膨胀

  D外部经济性

  E建造成本提高

• 4. 对房地产区位因素进行分解，不包括(　)方面。

  A交通

  B地势

  C环境景观

  D面积

  E外部配套设施

• 5. 影响房地产价格的物理性状因素，主要有()等。

  A大气环境

  B人文环境

  C声觉环境

  D水文环境

  E卫生环境

• 6. 房地产估价是估价行业的主体，原因不包括(　)。

  A国家法律规定

  B房地产是所有需要估价的资产中价值最大的

  C房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少

  D房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少

  E房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

• 7. 成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值，在我国可视为()的价值。

  A房屋所有权

  B房屋使用权

  C在估价时点剩余使用期限的土地使用权

  D土地使用权

  E土地所有权

• 8. 标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括()。

  A一面临街，土地形状为矩形

  B临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度

  C土地面积中等

  D临街宽度与临街深度比例恰当

  E用途为所在路线价区段具有代表性的用途，建筑容积率为所在路线价区段具有代表性的建筑容积率

• 9. 基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（　　）。

  A政府确定并公布了征收农用地地区片价标准

  B估价对象位于基准地价覆盖区域

  C有完备的基准地价修正体系

  D估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致

  E估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同

• 10. 在划分路线价区段时，应将()的临街土地划为同一路线价区段。

  A形状相似

  B通达性相当

  C面积接近

  D位置相邻

  E地价相近

• 11. 下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有()。

  A估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务

  B估计师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件

  C估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值

  D估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明

  E估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见

• 12. 在具体估价作业中应该遵循最高最佳利用原则的情形有评估()。

  A谨慎价值

  B现状价值

  C市场价值

  D抵押价值

  E残余价值

• 13. 房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过()来实现。

  A充公权

  B管制权

  C征税权

  D征收权

  E出让权

• 14. 关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的有()。

  A标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

  B熟地通常比生地或毛地变现能力弱

  C小商铺通常比大商铺变现能力弱

  D厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱

  E郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

• 15. 下列土地使用权的出让最高年限为50年的是()。

  A工业用地

  B居住用地

  C卫生用地

  D教育用地

  E娱乐用地

• 16. 由于房地产具有()等特性，加上交易手续较复杂等原因，所以房地产变现能力弱。

  A价值量大

  B不可移动

  C独一无二性

  D易受限制性

  E相互影响

• 17. 按照土地使用权出让方式的不同，可将国有建设使用权出让的成交价格分为()。

  A征收成交价

  B招标成交价

  C拍卖成交价

  D挂牌成交价

  E协议成交价

• 18. 在房地产价格影响因素中，人口因素包括()。

  A人口数量

  B人口素质

  C家庭人口规模

  D人口结构

  E区域人口规模

• 19. 长期趋势法适用的条件有()。

  A拥有的历史资料真实

  B拥有的历史资料可靠

  C拥有的历史资料全面

  D房地产价格无明显季节波动

  E房地产价格存在明显季节变化

• 20. 地价区段是将

  A用途相似

  B级别相同

  C房价相近

  D地价相近

• 1. 从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

  A对

  B错

• 2. 收益法是以房地产的现实收益为导向来求取房地产价值的方法。

  A对

  B错

• 3. 某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。()

  A对

  B错

• 4. 从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。（　）

  A对

  B错

• 5. 评判评估价的正确与否，很重要的一点是看是否遵守了估价原则。

  A对

  B错

• 6. 在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。(　)

  A对

  B错

• 7. 买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是该房地产对买方有特殊的意义或价值，从而卖方惜售，或买方执意要购买，此种情况下的成交价格往往偏低。

  A对

  B错

• 8. 选取土地使用权出让实例作为可比实例时，可选用协议方式的出让实例。

  A对

  B错

• 9. 中位数是把修正、调整出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当项数为奇数时，位于正中间位置的那个价格为综合出的一个价格;当项数为偶数时，位于正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。

  A对

  B错

• 10. 某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0；2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公；2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。（　　）

  A对

  B错

• 11. 一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。(　)

  A对

  B错

• 12. 在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。（　　）

  A对

  B错

• 13. 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。

  A对

  B错

• 14. 建筑物折旧中之所以有经济折旧是出于市场方面考虑的。

  A对

  B错

• 15. 某写字楼应有中央空调而没有中央空调。增设中央空调需要280万元，类似有中央空调的写字楼的重置价格为3200万元。该写字楼扣除没有中央空调而引起的折旧后的价值为2920万元。

  A对

  B错

• 16. 一般损坏房是指结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修。()

  A对

  B错

• 17. 估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。保存期限届满而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（　　）

  A对

  B错

• 18. 特殊厂房一般不适用市场法估价，但适用成本法估价。

  A对

  B错

• 19.

  A对

  B错

• 20. 成交价格会围绕理论价格而上下波动。

  A对

  B错

• 21. 城市基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上土地使用权期限区域平均价格。

  A对

  B错

• 22. 对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。

  A对

  B错

• 23. 房地产的市场价值一般不小于房地产的在用价值。

  A对

  B错

• 24. 在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。(　)

  A对

  B错

• 25. 平坦的土地，价格较高，因此城市土地越平坦越好。

  A对

  B错

• 26. 影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。

  A对

  B错

• 27. 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，估价中宜釆用传统方法，在难以采用传统方法时可采用现金流量折现法。

  A对

  B错

• 28. 基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入-运营费用。

  A对

  B错

• 29. 甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/平方米，容积率为4，土地使用年限为40年;乙土地单价为900元/平方米,容积率为2.5,土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济(假设土地报酬率为6%)。

  A对

  B错

• 30. 早期购买年法，即：地价=年地租×购买年。

  A对

  B错

• 1. 什么是估价时点？为何确定估价时点应在先，得出评估价值应在后？

• 2. 现有房地产应重新开发的条件是什么？其中，现有建筑物应拆除重建的条件是什么？

• 3. 计算题:为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表： 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。

• 4. 决定房地产需求量的因素主要有哪些？

• 5. 某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设为0。试求其折旧总额。

• 6. 某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m²。现市场上相似的写字楼月租金为100元/m²。假设折现率为10%，请计算目前承租人权益的价值。

• 7. 某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，未来5年的净收益每年增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9.5%。请求取该宗房地产当前的价格。

• 8. 什么是适合原理？

• 9. 估价对象为一写字楼，土地总面积为1000m²，于1995年10月底获得50年使用权，土地使用权出让合同未约定不可续期。写字楼总建筑面积4000m²，建成于1998年10月底，为钢筋混凝土结构，根据下面所给资料，需评估该写字楼2007年10月31日的价值。搜集有关资料如下： 1.搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 从2006年11月至2007年10月地价逐月上升0.5%。 2.当地征收农地的费用等资料如下：在价值时点征收城市边缘土地平均每亩需要37万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为80元/m²，土地开发费用、税金和利润等为100元/m²，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分别为十个级别，城市边缘土地列为最差级，即处于第八级，而估价对象处于第七级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示： 3.该写字楼电梯已落后，重新购建价格为1500元/m²，经济寿命为60年，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重新购建价格为60万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重新购建价格为80万元，平均寿命为15年，经过年数为9年；假设残值率均为0。另调查，该功能落后电梯的重置价格为50万元，已计提折旧40万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能电梯需要120万元，该新的功能电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为6万元。试用成本法评估该写字楼2007年10月31日的价值。土地重新购建价格要求用比较法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为8%。（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）

• 10. 某商店的土地使用年限为40年，从2004年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2005年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为240元/平方米,且每年不变，二层现暂空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为270元/平方米和180元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的报酬率为10%。试测算该商场2008年10月1日带租约出售时的正常价格。