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某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价。2.以商业用途土地价格为基础估价。请问：1.上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
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市场法中权益状况调整的内容包括（ ）。
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“确定评估价值时的主要因素”，从何角度回答？
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假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（ ）。
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关于估价对象状况描述的说法，正确的是（ ）。
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某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？
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某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料？
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某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1.这样的做法有哪些错误？2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？
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某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
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在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（ ）。
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热门试题
2002年1月，税务机关对某研究所专家张某2001年度个人收入进行调查，经检查核实张某2002年1~12月份个人所得情况如下： (1)每月取得工资收入1500元，1~12月份共计18000元; (2)5月份向某地矿局提供一项专有技术，一次取得特许权使用费50000元; (3)7月份出版一本专著，取得稿酬12000元; (4)9月份取得省政府颁发的科技发明奖20000元。 在上述各项所得中，除工资收入已由研究所代扣代缴税款外，张某均未向税务机关申报纳税，有关单位也未履行代扣代缴税款义务。 要求： 正确计算张某2002年应补缴的个人所得税税款。
某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。
工业房地产及其估价有哪些特点?
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：（1）复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？（2）复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？2．甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？3．某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地，并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？
三、请指明下列房地产估价报告其中的13处错误，（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）房地产抵押评估报告估价项目名称：××市开发区××路××号房地产抵押价值评估估价委托人：××有限公司估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）估价作业日期：2012年10月1日至2012年10月8日估价报告编号：××估字[ 2012]第××号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象估价对象为××市开发区××路××号的房地产，房屋所有权人和土地使用权人均为××有限公司，房地产权证号为：××号，房屋用途为工业，建筑面积为15000平方米；土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2052年10月13日，土地使用权面积为25000㎡。估价对象位于××市开发区××路与××大道交叉路口的西北角，土地形状较规则，开发程度较高，区域内达到“七通一平”（通供水、通排水、通电、通风、通路、通煤气、通热、土地平整），公共配套齐全。（土地其他情况略）估价对象包括两栋建筑物，具体情况如下：一号车间：单层，钢结构，建筑面积10000㎡，建成于2002年，2011年进行了电力改造，尚有11万元工程尾款未结清，层高16.5m，普通水泥地面，彩钢板顶棚，彩钢板墙面，照明、水、电配套设施齐全，养护情况良好，可正常使用。二号车间：单层、钢结构，建筑面积5000㎡，建成于2002年，层高8m，目前出租给其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、顶棚、墙面、设施及养护情况等与一号车间相同。（建筑物其他情况略）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、价值时点本次估价的价值时点为2012年10月13日。六、价值定义本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。（价值内涵略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果估价人员经过实地查勘和分析测算，确定估价对象在符合本报告估价假设和限制条件下于价值时点的房地产市场价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。估价对象于价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为：人民币0万元（大写：人民币零万元整）。因此，确定估价对象的房地产抵押价值为：人民币9666万元（大写：人民币玖仟陆佰陆拾陆万元整）。单价：6444元／㎡。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、估价报告应用的有效期（略）十四、估价对象变现能力分析（略）估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析1．××市宏观经济发展状况××市近年经济快速发展，2012年GDP同比增长12%，财政收入同比增长9%，固定资产投资规模增长15%。（其他经济发展情况略）2．××市房地产市场发展状况××市2012年房地产市场十分活跃，市场呈现量价齐增态势。全年住宅成交量同比增长90/0，写字楼成交量同比增长12%，商业物业成交量同比增长5%，住宅成交价格同比上升12%，写字楼成交价格同比上升10%，商业物业成交价格上升16%。五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程（一）成本法测算过程1．土地取得成本采用市场法计算同类用途出让土地使用权价格为1300元/㎡。（测算过程略）土地取得成本= 1300×25000= 3250（万元）2．建设成本(1)建筑安装工程费 当地同类标准层高的单层钢结构厂房建筑安装工程费单价
房地产估价师确定现金流量折现法技术路线,正确的做法是().
某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征，张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其中申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。根据估价目的，1、本估价项目的价值时点应当是()。A.2009年8月27日B.2013年4月1日C.2013年4月15日D.2009年8月27日和2013年4月15日2、注册房地产估价师应当在估价报告的()内容中对该税收政策调整进行阐述。A.估价假设与限制条件B.市场背景描述与分析C.风险提示说明D.估价测算过程3、关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是()。A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场C.二手房地产交易量增加，房价上涨势头将趋缓D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场
王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。
1、若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款()万元。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.532、因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是()。A.若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析B.若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用3、兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为()。(注：应在题干中“百货大厦”后增加:并办理了产权证书)A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记4、若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示()。A.该房屋租赁关系不能对抗己登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力
甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。
1、对该酒店进行损害赔偿估价，不适宜采用的估价方法为()。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损失前后差价法2、规划调整该开发项目造成的损失不包括()。A.投资利息损失B.土地价值减损C.前期工程费损失D.酒店品质受损造成经营收益损失3、规划调整给该酒店造成的价值减损额为()万元。A.655.85B.682.08C.1675.85D.1702.08
某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。
1、若估价目的为征收补偿，该房地产应按()评估。A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.商业与工业混合用途2、若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按()评估。A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.委托方确定的用途3、若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为()。A.工业用途B.商业用途C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响D.商业用途，并考虑补地价因素的影响4、若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是()。A.本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B.本次评估己考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整
