房地产经营与管理考试题(一)
考试总分：100分
考试类型：模拟试题
作答时间：90分钟
已答人数：174
试卷答案：有
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试卷预览
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1. 某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为()万元。
A16
B18
C20
D22
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2. 房地产开发企业税后利润应首先用于()。
A弥补企业以前年度的亏损
B提取法定盈余公积金
C提取公益金
D向投资者分红
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3. 新设项目法人的资本金筹措渠道不包括()资金。
A政府政策性
B资产变现
C企业入股
D个人入股范围
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4. ()不属于证券市场的功能。
A筹资功能
B定价功能
C规避风险功能
D资本配置功能
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5. 招标工作小组组成人员不包括()。
A决策人员
B分析人员
C专业技术与经济方面的专家
D助理人员
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1. 收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有()。
A潜在毛租金收入
B空置损失
C租金损失
D其他收入
E经营费用
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2. 房地产开发项目的主要合同关系有()。
A开发商的主要合同关系
B承包商的主要合同关系
C建筑商的主要合同关系
D监理机构的主要合同关系
E供应商的主要合同关系
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3. 可贷资金利率理论认为( )。
A利率是由货币的供给与需求决定的
B可贷资金的需求函数是利率的递增函数
C可贷资金的供给函数是利率的递增函数
D可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成
E可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成
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4. 可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目( )。
A是否有足够的资金来源
B是否有较为广阔的市场
C是否具有较理想的财务内部收益率
D是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力
E项目是否可行
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5. 通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（ ）。
A《规划意见书（选址）》
B《建设用地规划许可证》
C《国有土地使用证》
D《建设工程规划许可证》
E《建设工程施工许可证》
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1. 一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。()
A对
B错
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2. 建设资金已经落实，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。()
A对
B错
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3. 在正式办理竣工验收之前，工程承包商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由工程承包商自己组织统一检查工程的质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等。
A对
B错
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4. 收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。( )
A对
B错
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5. 土地供应政策的核心，是土地储备计划。
A对
B错
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1. 某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
(1)该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)？
(2)设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款？
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2. 某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式。问：(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第5年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿额还不变，则:(2)该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?解：(1)己知：月贷款利率i=6%/12=0.5%;贷款期限n=20×12=240(月);月还款额A=7000×25%=1750(元)。
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3. 某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0．8万元/㎡。2002年8月1日王某以1．1万元/㎡的价格购买了其中50㎡的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11．5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6．5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/㎡，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
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5. 某投资者计划以600万元购人一商业物业用于出租经营，要求在3年建设期内分期付款的比例分别为20%，30%，50%，行业基准收益率为18%，贷款利率为12%，物业从第4年年初开始投入使用。预计物业经营期内的收支情况如下表所示，试通过该项目的净现金流量图，分析该投资项目的可行性(设现金收支均发生在年初)。物业经营期内现金收入与支出表单位:万元
