房地产开发与经营管理试卷(一)

• 1. 对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其( )的风险因素。

  A变动可能性

  B影响重要性

  C发生经常性

  D类型归属性

• 2. 银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是()元。

  A1843.86

  B1847.55

  C2279.87

  D2291.27

• 3. 在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（　）。

  A市场需求上限

  B市场有效需求

  C市场现实需求

  D市场最低需求

• 4. 在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为()阶段。

  A租金增长率上升

  B新增供给小于新增需求

  C新开工项目增加

  D租金增长率下降

• 5. 采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是()。

  A单元估算法

  B单位指标估算法

  C工程量近似匡算法

  D概算指标法

• 6. 关于资金时间价值的说法，错误的是（　　）。

  A现在的100 万元与5 年后的100 万元的价值相同

  B现在的100 万元可能与5 年后的148 万元价值相同

  C现在的100 万元可能与2 年前的121 万元价值相同

  D由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

• 7. 对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（　）。

  A等额年值法

  B差额投资内部收益率法

  C净现值法

  D等额年费用法

• 8. 假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（　）。

  A4.42%

  B8.11%

  C8.13%

  D9.54%

• 9. 由于零售商业物业的租约期限很长，因此在租约中必须对租金调整作出明确规定。租金调整条款一般仅对()有效。

  A毛租金

  B市场租金

  C基本租金

  D百分比租金

• 10. 制订物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会，审批主要的费用支出属于()的工作内容。

  A物业管理

  B设施管理

  C房地产资产管理

  D房地产组合投资管理

• 11. 判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（ ）阶段的工作。

  A风险辨识

  B风险估计

  C风险评价

  D风险决策

• 12. 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对房地产市场不确定、投资风险的不确定性，可通过()确定是否进行投资。

  A等待投资型期权估价

  B放弃型期权估价

  C成长型期权估价

  D柔性期权估价

• 13. 由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的()。

  A基本因素

  B首要因素

  C一般因素

  D重要因素

• 14. 随着政府土地储备制度的建立，()划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。

  A存量

  B增量

  C流量

  D减量

• 15. 下述各项中，属于房地产供给分析内容的是()。

  A吸纳率分析

  B房地产市场的商业周期分析

  C家庭规模与结构分析

  D投资购买和使用购买的比例分析

• 16. 房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于()。

  A适于进行长期投资

  B变现性差

  C易受政策影响

  D存在效益外溢和转移

• 17. 相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。

  A投资利润率

  B投资回报率

  C资本金利润率

  D资本金净利润率

• 18. 将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是

  A按照房地产的用途和等级划分的

  B按照房地产的交易形式划分的

  C按照地域范围划分的

  D按照房地产购买者目的划分的

• 19. 某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元，资产合计为12000万元，流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元，存货为3000万元。则该房地产投资企业的流动比率为(　　)。

  A37.5%

  B75%

  C150%

  D113%

• 20. (　)就是特定商品的潜在购买者数量。

  A市场规模

  B潜在市场

  C有效市场

  D合格有效市场

• 21. 2010年某市可供租售房屋面积3000万┫，其中可供销售的住宅面积为1800万┫，可供出租的住宅面积为450万┫;当年销售和出租的房屋总面积为2750万┫，其中销售的住宅面积为1680万┫，出租住宅面积为320万┫。该市2010年住宅市场吸纳率为(　)。

  A71.11%

  B88.89%

  C91.67%

  D93.33%

• 22. 某承租人的基础租金为10万元/月，如果营业额的5%作为百分比租金(月租金超出300万元以外的部分收取超额租金)，该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为()万元。

  A5

  B10

  C15

  D12.5

• 23. 某房地产开发项目的占地面积2000㎡，土地总价2600万元，如果房屋开发成本为4500元／㎡，预测销售价格为12000元／㎡，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（　）。

  A1.4

  B1.5

  C1.6

  D1.7

• 24. 对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（　　）中提出。

  A《规划意见书（选址）》

  B《设计方案审查意见》

  C《建设工程规划许可证》

  D《建设用地规划许可证》

• 25. 既有项目法人的资本金筹措渠道不包括()。

  A政府政策性资金

  B社会团体和个人入股的资金

  C国内外企业法人入股的资金

  D资产变现资金

• 26. 以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金（REITs）类型是（　　）。

  A权益型REITs

  B抵押型REITs

  C多重合伙REITs

  D伞型合伙REITs

• 27. 房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于（　　）。

  A试探性调查

  B预测性调查

  C因果性调查

  D描述性调查

• 28. 某家庭购买一套面积为100平方米的商品住宅，单价为50元/1112,首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，己知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为

  A1002.45

  B1012.45

  C1027.42

  D1037.45

• 29. 下列费用中，不属于收益性物业运营费用范围的是()。

  A保险费

  B房产税

  C法律费

  D贷款利息

• 30. 某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元;净现值的标准差分别为，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是()。

  A乙<丙<甲

  B甲<乙<丙

  C丙<甲<乙

  D乙<甲<丙

• 31. 各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要根据，此时应选择的判别指标是()。

  A净现值

  B净现值期望值

  C净现值标准差

  D净现值标准差系数

• 32. 住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的()债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

  A房地产企业债券

  B个人住房抵押贷款

  C房地产企业抵押贷款

  D金融机构长期融资

• 33. 以下投资类型中，属于直接投资的是()。

  A房地产抵押贷款支持证券

  B购买房地产投资信托公司股份

  C购买房地产企业股票

  D房地产开发投资

• 34. 写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元/(平方米·年)，则其面临()。

  A市场供求风险

  B周期风险

  C变现风险

  D通货膨胀风险

• 35. 从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，是在分析()布局的合理程度。

  A房地产产品结构

  B房地产供给结构

  C房地产投资结构

  D房地产总量结构

• 36. —般来说，()对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大;反之则小。

  A政治法律环境

  B经济环境

  C人口环境

  D社会文化环境

• 37. 土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是()。

  A土地使用权出让价款

  B土地使用费

  C土地使用权转让费

  D毛地价

• 38. 房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是()。

  A符合城乡规划

  B利益最大化

  C规模最大化

  D报酬率最小化

• 39. 方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是()。

  A项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制

  B项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用

  C项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础

  D项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费

• 40. 建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或()。

  A土地开发贷款

  B房地产抵押贷款

  C土地转让收入

  D流动资金贷款

• 1. 下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有()。

  A资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资

  B抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务

  C按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托

  D以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能

  E一般委托专业机构和专业人员实施经营管理

• 2. 房地产市场营销因素调查包括的类型有(　)。

  A产品调查

  B价格调查

  C市场需求质量调查

  D分销渠道调查

  E促销策略调查

• 3. 开发项目选址、定点审批阶段主要针对以()方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。

  A无偿划拨

  B协议出让

  C挂牌

  D拍卖

  E招标

• 4. 调查计划一般要包括(　)。

  A资料来源

  B调查方法

  C调查手段

  D抽样方案

  E调查内容

• 5. 影响房地产市场转变的社会经济力量有()几个方面。

  A金融业的发展

  B经济发展状况

  C生产和工作方式的转变

  D人文环境的变化

  E房地产产权与交易政策

• 6. 在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中错误的有(　　)。

  A期望值相同，标准差小的方案为优

  B标准差相同，期望值小的为优

  C标准差相同，期望值大的为优

  D标准差系数大的为优

  E标准差系数小的为优

• 7. 甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（　）。

  A利润总额

  B投资利润率

  C资产负债率

  D财务净现值

  E偿债备付率

• 8. 长期投资的特点包括()。

  A投资回收期长

  B投资资金周转快

  C短期变现能力较差

  D风险较小

  E长期盈利能力较强

• 9. 对于购买—更新改造—出租—出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括()等。

  A购买成本

  B更新改造成本

  C运营成本

  D转售税费

  E建造成本

• 10. 部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买—更新改造—出售模式。这种业务模式下的现金流出包括()。

  A更新改造成本

  B购买成本

  C运营成本

  D建造成本

  E转售税费

• 11. 下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有()。

  A廉租住房

  B公共租赁住房

  C经济适用房

  D商品房

  E小产权房

• 12. “某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括()。

  A按地域范围细分

  B按房地产用途细分

  C按增量存量细分

  D按交易形式细分

  E按目标市场细分

• 13. 市场调查可分为不可控制因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括()。

  A产品调查

  B技术发展环境调查

  C国内外市场环境调查

  D市场营销因素调查

  E促销策略调查

• 14. 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（　）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。

  A速动比率

  B借款偿还期

  C投资回收期

  D流动比率

  E资产负债率

• 15. 房地产投资信托基金的特征有()。

  A流动性差

  B市场价值稳定

  C低现金回报

  D流动性好

  E有效分散投资风险

• 1. 量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。(　)(2009年试题)

  A对

  B错

• 2. 为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第1期期末发生的。

  A对

  B错

• 3. 所谓关键线路是指在该工程中，消耗资源大的、直接影响工程开发成本的工作。()

  A对

  B错

• 4. 根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种循环的模式。()

  A对

  B错

• 5. 随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。

  A对

  B错

• 6. 投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。(　)

  A对

  B错

• 7. 物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。

  A对

  B错

• 8. 指数平滑法就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。()

  A对

  B错

• 9. 认知价值定价法是房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格的一种方法。(　)

  A对

  B错

• 10. 资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率。

  A对

  B错

• 11. 从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。

  A对

  B错

• 12. 进行房地产市场调研需要收集火量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集第二手资料。(　　)

  A对

  B错

• 13. 如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。( )

  A对

  B错

• 14. 在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。(　)

  A对

  B错

• 15. 投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（　）

  A对

  B错

• 16. 目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁入，所以政府不能作为土地一级开发者。()

  A对

  B错

• 17. 房地产企业债券可以按照约定转换为企业的普通股。

  A对

  B错

• 18. 物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住和非入住的客户提供服务。（　）

  A对

  B错

• 19. 随着房地产置业投资的需求不断增长，许多房地产企业，从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式。

  A对

  B错

• 20. 从投资角度来看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。

  A对

  B错

• 21. 最高运营费用比率越低，说明投资项目抵抗风险的能力越强。

  A对

  B错

• 22. 房地产市场有其自身的发展规律，政府没有必要进行干预。（　　）

  A对

  B错

• 23. 在非线性盈亏平衡分析中，只能出现一个盈亏平衡点。 ( )

  A对

  B错

• 24. 房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，如用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；如用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。 ( )

  A对

  B错

• 25. 由于房地产企业资产负债率较高，债券利率相应偏高，相应的债券融资成本也比较高。很多时候，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产作抵押物借入贷款比发行企业债券更为有利。

  A对

  B错

• 26. 房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，实际的开发过程也很难沿直线一步一步向前进行。（　）

  A对

  B错

• 27. 房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段，房地产开发的阶段划分是一成不变的。

  A对

  B错

• 28. 工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。

  A对

  B错

• 29. 开发商向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续，经批准后就可进行招标活动。

  A对

  B错

• 30. 房地产价格主要取决于房地产市场上的供求关系（）

  A对

  B错

• 31. 最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。

  A对

  B错

• 32. 房地产市场投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化。

  A对

  B错

• 33. 市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料。

  A对

  B错

• 34. 损益表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。( )

  A对

  B错

• 35. 通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而地产增值则导致折现率下降。(　　)

  A对

  B错

• 36. 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。(　　)(2007年试题)

  A对

  B错

• 37. 在进行房地产项目的盈亏平衡分析时，最低租售价格与预测租售价格之间差距越小，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。(　　)

  A对

  B错

• 38. 在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（　）

  A对

  B错

• 39. 在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场经营关系。

  A对

  B错

• 40. 政府授权开发企业负责实施的土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措(　)

  A对

  B错

• 1. 甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/平方米。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是:项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%;销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/平方米;管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。(1)请计算该开发项目的财务内部收益率;(2)若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标(不考虑企业所得税和土地增值税)。

• 2. 某家庭欲买一套单价为2800元/m²、面积为120m²的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月等额偿还。另知，从1995年到2001年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年末。问：(1)该家庭的月还款额为多少?
  (2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?

• 3. 某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元用于出租经营。项目现金流量如下表，目标收益率ic=15%，目标投资回收期Pc=10年。试确定项目的财务净现值、财务内部收益率及动态投资回收期，并判断项目财务可行性。

• 4. 某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以59/6的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。

• 5. 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：(1)项目建设投资为1800万元。笫1年投资1000万元，其中资本金400万元;第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。(3)计算期(开发经营期)取20年。请根据以上资料，完成下列工作：(1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)。(2)若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)