房地产估价师经营与管理考试题(三)
考试总分：100分
考试类型：模拟试题
作答时间：90分钟
已答人数：386
试卷答案：有
试卷介绍： 房地产估价师经营与管理考试题(三)已经整理好，里面包含多种题型，需要备考的朋友们赶紧来刷题吧！
试卷预览
-
1. 多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是()，且各因素发生变化的概率相同。
A相互影响的
B相互独立的
C有因果关系的
D有条件关系的
-
2. 在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。
A目标定价法
B价值定价法
C挑战定价法
D成本加成定价法
-
3. 目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的()。
A60%
B70%
C80%
D90%
-
4. 下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。
A投资利润率
B投资回报率
C贷款利率
D成本利润率
-
5. 当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A50%
B60%
C80%
D90％
-
1. 依代理委托方的不同，物业代理可以分为()。
A联合代理
B买方代理
C独家代理
D卖方代理
E双重代理
-
2. 运营费用的人工费包括()。
A工资
B医疗、养老、失业保险
C统筹费
D聘请法律顾问的费用
E保安费用
-
3. 地方政府的年度土地储备计划包括（ ）。
A年初和年末土地储备规模
B年度前期开发规模
C年度土地出让金总额
D年度土地供应规模
E年度土地储备临时利用计划
-
4. 以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有()。
A城市基础设施用地
B公益事业项目用地
C重要旅游项目用地
D经济适用房用地
E国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
-
5. 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为()等四个层次。
A经营利润
B利润总额
C税后利润
D可分配利润
E未分配利润
-
1. 无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位的过程。()
A对
B错
-
2. 由于购买者意图调查法的精确性受若干因素的影响，为此，可将购买者意图与管理人员的意见进行综合，以便作出比较可靠的预测。( )
A对
B错
-
3. 收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（ ）
A对
B错
-
4. 某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。( )
A对
B错
-
5. 根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额(又称实现利润)、经营利润、税后利润、分配利润和额外利润等五个层次。()
A对
B错
-
1. 张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2005年1月1日～2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增式还款（月等比递增比率为0．2%）。问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?
-
2. 某房地产开发项目的占地面积为6000㎡，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000㎡，可用于经营部分为4500㎡，可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/间一天。前三年的入住率均为70%，从第四年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000㎡，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元/㎡，销售税费为销售收入的5．5%，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8%，第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款；第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）。
该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。
（1）完成下列现金流量表。
现金流量表（单位：万元）
-
3. 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望收益率为8%，有关数据如表l所示。请根据已知条件完成表2和表3，并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足要求。(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响)表1项目现金流量表单位：万元
-
4. 某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别为4.5%和6.8%，贷款期限为15年．按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少?
-
5. 某投资者以4500元/平方米的价格购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，并向银行申请了相当于70%的按月等额还款的抵押贷款，己知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息，如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次性偿清该项贷款的余额。问：此时一次偿还的金额为多少?
