房地产经营与管理考试题目-聚题库

2. 市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。(　　)

A对

B错

1. 某家庭购买一套住宅，单价为3000元／m²，该家庭月收入6000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多大的住宅?

2. 王某以12000元/m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60%来自银行提供的10年期、年利率为7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租;第10年末以13000元/m2的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租;第15年末以15000元/m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商铺继续出租;第20年末将剩余的商铺以16000元/m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、0.3%的手续费和1%的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持200元/(月.m2)(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%;购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末;王某要求的自有资金投资目标收益率为14%。完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。

3. 某人准备购买一套价格为15万元的住宅，首期30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为10年，利率9%，按月等额偿还，问月还款额为多少?若抵押贷款采用递增式还款(逐月递增0.5%)，则首月还款额为多少?最后一月还款额为多少?如该家庭在按月等额还款5年后于第6年初一次提前偿还了贷款本金5万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少?

4. 某投资者以1.8万元/m²的价格购买了一个建筑面积为60m²的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报串要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。

5. 某房地产开发企业于2012年初以15000元/平方米的价格购买了一面积为8000平方米的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000平方米,写字楼建筑面积60000平方米,并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元/平方米。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/平方米,于2014年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/平方米。销售税费(营业税及附加、销售费用)为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40%，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。

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