房地产经营与管理终结性考试题

• 1. 城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（　）征收。

  A土地出让金

  B占用面积

  C经营收入

  D销售收入

• 2. 物业出租过程中的租金一般是指()的租金。

  A建筑面积

  B使用面积

  C可出租面积

  D居住面积

• 3. 租金常常以（　）为计算基础。

  A建筑面积

  B使用面积

  C出租单元内可出租面积

  D每平方米可出租面积

• 4. 在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按()计算的。

  A综合利率

  B贷款利率

  C折现率

  D机会成本

• 5. 某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。

  A7.1%

  B12.0%

  C13.1%

  D19.1%

• 6. 横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（　）的方法。

  A质量控制

  B进度控制

  C合同管理

  D成本控制

• 7. 下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（　）。

  A与财务报表中的成本完全不一样

  B应根据实际发生费用记录来确定

  C与财务报表中的成本一样

  D是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

• 8. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或()时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

  A出售

  B抵押

  C转让

  D经营

• 9. 风险分析常用的比较成熟的方法是()。

  A解析法

  B蒙特卡洛模拟法

  C调查和专家打分法

  D概率分析

• 10. 运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（　）确定是否进行投资。

  A等待投资型期权估价

  B放弃型期权估价

  C成长型期权估价

  D柔性期权估价

• 11. ()是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。

  A住房价格合理性指数

  B量价弹性

  C住房市场指数

  D消费者心理指数

• 12. 塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手，这是（　　）的主要任务。

  A市场细分

  B识别竞争者

  C市场定位

  D市场营销

• 13. 某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为（　）。

  A小于20%

  B满足目标收益率要求

  C大于20％

  D不满足目标收益率要求

• 14. 公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于()。

  A固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等

  B生产性投资和非生产性投资

  C政府投资、非盈利机构投资

  D企业投资和个人投资

• 15. 房地产市场的运行环境中，(　)涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。

  A国际环境

  B政治环境

  C经济环境

  D金融环境

• 16. 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（　）。

  A第一阶段

  B第二阶段的后半段

  C第三阶段的后半段

  D第四阶段

• 17. 潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与( )。

  A意愿

  B途径

  C能力

  D动机

• 18. 我国对外筹资成本通常是在（　）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。

  A纽约同业拆放

  B香港同业拆放

  C伦敦同业拆放

  D新加坡同业拆放

• 19. 横道图法用于项目建设阶段的(　)。

  A质量控制

  B进度控制

  C成本控制

  D合同管理

• 20. 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的( )弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

  A所得税前利润

  B所得税后利润

  C应分配利润

  D未分配利润

• 21. 问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于()，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

  A抽样性调查

  B因果性调查

  C试探性调查

  D描述性调查

• 22. 商业经营失败的最大原因是低于预期的(　　)水平。

  A出租率

  B资本回报

  C营业收入

  D租户经营收入

• 23. 生产成本加上相应的（　）称为完全成本。

  A营业成本

  B销售费用

  C运营费用

  D资金成本

• 24. 市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（　）。

  A承租人的承受能力

  B承租人愿意承担的费用

  C业主希望的投资回报率

  D同类型物业的市场供求关系

• 25. 在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（　　）。

  A政策风险

  B市场风险

  C财务风险

  D信用风险

• 26. 可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。

  A投资机会选择与决策分析阶段

  B前期工作阶段

  C建设阶段

  D租售阶段

• 27. 某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为()。

  A5.00%

  B7.50%

  C18.36%

  D28.85%

• 28. 零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的(　　)为基础计算的。

  A建筑面积

  B总出租面积

  C可出租面积

  D营业面积

• 29. 赵某以12000元/平方米的价格购买了230平方米的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为( )。

  A0.12

  B0.21

  C1.26

  D2.05

• 30. 对于(　　)，物业管理就是房地产资产管理的全部内容。

  A工业物业

  B商用物业

  C居住物业

  D收益性物业

• 31. 下列说法不正确的是(　　)。

  A在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上

  B一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

  C利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2

  D偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2

• 32. 在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与()进行比较得来的。

  A近期交易物业的租金或售价

  B市场上交易物业的租金或售价

  C类似物业

  D市场上近期交易的类似物业的租金或售价

• 33. 某城市住宅市场调查结果显示，该城市的总需求与总供给量基本平衡，但同时显示，套型建筑面积120平方米以上的住宅供过于求，70平方米以下的住宅供不应求，则该城市的住宅市场处于()状态。

  A均衡

  B非均衡

  C结构性失衡

  D失衡

• 34. 房地产周期循环的原因不包括()。

  A供需因素的影响

  B供需调整不均衡存在的时滞

  C政策因素的影响

  D房地产价格从长期看呈螺旋上升的影响

• 35. 不可能引起房地产需求增加或减少的条件是()。

  A消费者的自我需要

  B未来预期收益变化

  C政府税收政策

  D收入水平的变化

• 36. 按()细分对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。

  A地域范围

  B房地产用途

  C增量存量

  D交易方式

• 37. 对收集的资料进行分析找出差异性最大的细分市场，是在进行市场细分的()。

  A调查阶段

  B资料整理阶段

  C分析阶段

  D综合归纳阶段

• 38. 计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是()。

  A全部投资现金流量表

  B资本金现金流量表

  C投资者各方现金流量表

  D资金来源与运用表

• 39. 房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的()配合考虑。

  A质量控制目标

  B销售收入计划

  C工程建设招标计划

  D客户定位

• 40. 制订进度计划时，()从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。

  A横道图法

  B网络图法

  C进行图法

  D工序图法

• 1. 从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在()。

  A第一阶段

  B第二阶段初期

  C第三阶段初期

  D第三阶段

  E第四阶段

• 2. 在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。

  A空置量

  B房地产价格指数

  C平均建设周期

  D吸纳率

  E失业率

• 3. 房地产置业投资的目的是()。

  A赚取开发利润

  B满足自身生活居住的需要

  C将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入

  D满足自身生产经营的需要

  E参与房地产间接投资

• 4. 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括(　　)。

  A金融机构手续费

  B融资代理费、承诺费

  C坏账损失

  D外汇汇兑净损失

  E企业筹资发生的其他财务费用

• 5. 按照物业用途的不同，房地产投资可以分为(　)投资。

  A居住物业

  B商业物业

  C工业物业

  D出租物业

  E房地产经营物业

• 6. 房地产投资的弊端有()。

  A不可移动性

  B变现性差

  C投资数额巨大

  D投资回收期长

  E需要专门的知识和经验

• 7. 下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有()。

  A借款偿还期

  B财务内部收益率

  C偿储备付率

  D财务净现值

  E动态投资回收期

• 8. 房地产开发投资动态盈利能力指标不包括()。

  A财务净现值

  B投资利润率

  C财务内部收益率

  D成本利润率

  E利息备付率

• 9. 下列属于盈亏平衡分析中房地产项目主要的不确定性因素的有()。

  A租金

  B售价

  C最低销售量

  D最高工程费用

  E最高购买价格

• 10. 长期投资的特点包括()。

  A投资回收期长

  B投资资金周转快

  C短期变现能力较差

  D风险较小

  E长期盈利较强

• 11. 下列关于商业物业的表述中，正确的有()。

  A能为投资者带来经营性的收入现金流

  B分割产权销售己经成为最受欢迎的经营模式

  C适合于长期投资

  D需在机构投资者之间进行交易

  E位置对其有着特殊的重要性

• 12. 投资的特性有()。

  A投资是一种经济行为

  B投资有稳定长期的收益性

  C投资具有时间性

  D投资目的在于取得报酬

  E投资具有风险性

• 13. 与当前土地使用权拥有者合作在一二级市场上拿地的方法有()。

  A土地转让

  B征收

  C公司入股

  D并购

  E合伙

• 14. 下列房地产定价方法中，属于购买者导向定价的有()。

  A挑战定价法

  B价值定价法

  C领导定价法

  D认知价值定价法

  E目标定价法

• 15. 个人住房贷款的类型有()。

  A政策性抵押贷款

  B商业性抵押贷款

  CA与B组合抵押贷款

  D个人信用贷款

  E企业信用贷款

• 1. 个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型。我国目前采用的是固定利率方式。

  A对

  B错

• 2. 在房地产投资分析中。若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。(　)

  A对

  B错

• 3. 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发的经济行为。

  A对

  B错

• 4. 购买者对其购买活动的满意感(s)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若E=P，则消费者会满意;若EP，则消费者会非常满意。(　　)

  A对

  B错

• 5. 由于数据的限制，常被迫采用市、区等行政区域来确定市场区域，这种确定便于利用人口统计及其他各种统计数据。(　)

  A对

  B错

• 6. 市场细分依据也称为细分变量。(　　)

  A对

  B错

• 7. 内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。

  A对

  B错

• 8. 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。()

  A对

  B错

• 9. 房地产业在作为产业出现时，金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格，进而影响市场供给及人们对房地产租金价格水平的预期，从而导致市场空置情况及实际租金水平的变化。(　)

  A对

  B错

• 10. 房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表，辅助报表存储了财务评价所需要的最基础数据。(　)

  A对

  B错

• 11. 个人住房贷款业务信用风险仅指来源于购房人的信用风险。(　　)

  A对

  B错

• 12. 租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。

  A对

  B错

• 13. 房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。（）

  A对

  B错

• 14. 如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。

  A对

  B错

• 15. 对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（　　）

  A对

  B错

• 16. 建设阶段是指项目从申请开工到竣工验收所经过的过程。

  A对

  B错

• 17. 通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。 ( )

  A对

  B错

• 18. 计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。（　　）

  A对

  B错

• 19. 房地产可以脱离周围的环境而单独存在。

  A对

  B错

• 20. 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。( )

  A对

  B错

• 21. 廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，因此廉租房可以进入市场流通。(　　)

  A对

  B错

• 22. 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。

  A对

  B错

• 23. 房地产资本市场通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。

  A对

  B错

• 24. 拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据投标结果确定土地使用者的行为。

  A对

  B错

• 25. 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过增加成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为认知价值定价法。

  A对

  B错

• 26. 房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。5年内不足以弥补的，用税后利润弥补。

  A对

  B错

• 27. 进行定性风险分析需要结合政治形势、国家方针政策、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化。(　)

  A对

  B错

• 28. 服务市场是指己经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。

  A对

  B错

• 29. 消费者修正、推迟或者回避做出某一购买决定，往往是受到了不可觉察风险的影响。

  A对

  B错

• 30. 房地产泡沫和过度开发，都是用来描述房地产市场中房地产实际价格对房地产基本市场价值的偏离，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现，这是二者的共同点。()

  A对

  B错

• 31. 国家规定，凡是没有经过可行性研究的开发建设项目，不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。()

  A对

  B错

• 32. 建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的35%。()

  A对

  B错

• 33. 受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。(　　)

  A对

  B错

• 34. 税后利润的分配顺序，首先是可向投资者分配的利润。

  A对

  B错

• 35. 我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订(正式)销售合同的商品房屋面积。(　)

  A对

  B错

• 36. 现金流出和现金流入之差称为现金流量。()

  A对

  B错

• 37. 消费者市场上不同购买者的需求和购买行为存在着很大的差异。

  A对

  B错

• 38. 一般来说，直接融资方式要比间接融资方式有较多的优越性。(　　)

  A对

  B错

• 39. 用公式来分析投资回收与投资回报，Pi就是投资者投入资本金后所获得的投资回收，就是投资者的投资回报。　(　　)

  A对

  B错

• 40. 在我国，当前的土地使用者拥有国有土地使用权出让的一级市场，对有关土地的交易有着至关重要的作用。(　　)

  A对

  B错

• 1. 某投资者以1000万元一次性付款方式取得一写字楼物业20年的经营收益权，第一年投入装修费用200万元(按年末一次投入计算)并完成装修工程。第二年开始出租，当年净租金收入为200万元，以后每年以5%的比例递增。若房地产市场上写字楼物业投资的基准收益率为15%，试计算该项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(各年净租金收入均发生在年末)。若经营期内年均通货膨胀率为4%，计算项目的实际收益率。

• 2. 若该项目的销售价格为8000元/m²，求该项目保本的最低销售量。

• 3. 已知某笔贷款名义利率为12％，年实际利率为12．62％，则该笔贷款的计息周期是多少?

• 4. 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：
  (1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2(精确到个位)?
  (2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?

• 5. 某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据：(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
  (2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
  (3)计算期(开发经营期)取20年。
  请根据以上资料，完成下列工作：
  (1)编制资本金现金流量表。(不考虑所得税)
  (2)若该开发商要求的，目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。(所有的投资和收入均发生在年末)