房地产经营与管理开卷考试试题

考试总分：100分

考试类型：模拟试题

作答时间：90分钟

已答人数：448

试卷答案：有

试卷介绍： 房地产经营与管理开卷考试试题已经整理好，里面包含单选题、多选题、判断题、主观题等多种题型，快来刷题吧！

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试卷预览

单选题 多选题 判断题 主观题

1. 以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和()构成。

A基础设施建设费

B城市建设配套费

C公共配套设施建设费

D不可预见费

2. 金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，()资信等级的企业才能获得银行贷款。

AAA级及以上

BA级以上

CBB级以上

DBBB级及以上

3. 在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（　）估算。

A3％～5%

B5％～8%

C2％～7％

D2％～3％

4. 下列关于写字楼租金的表述中正确的是()。

A基础租金是租户能接受的最低租金

B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平

C写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金

D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异

5. 对一个计算周期为20 年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（　　）。

A包含了对通货膨胀的补偿

B不包含对通货膨胀的补偿

C没有实际意义

D不能直接用于财务评价

1. 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（　）。

A发行企业债券

B向银行借入信用贷款

C房地产开发贷款

D在公开市场上发行股票

E土地储备贷款

2. 关于房地产和房地产市场，下列说法正确的是(　)。

A传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动

B房地产市场仅仅为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所

C房地产市场是由潜在的房地产买者和卖者构成的

D房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。

E房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别

3. 房屋施工面积包括(　)几项。

A本期完成施工的面积

B本期新开工面积

C取得施工许可证的面积

D上期已经停建本期恢复施工的面积

E上期开始施工跨入本期继续施工的面积

4. 开发商对开发项目进行预售，其主要目的是(　　)。

A降低或转移投资风险

B树立公司良好形象

C延长销售期，加强公众印象

D筹措项目开发资金

E抢占市场份额

5. 在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有()。

A随行就市定价法

B认知价值定价法

C领导定价法

D挑战定价法

E目标定价法

1. 按存量增量细分，通常将房地产市场划分为二级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)。()

A对

B错

2. 王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。（　）

A对

B错

3. 临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。()

A对

B错

4. 过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（　）

A对

B错

5. 经营收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。()

A对

B错

1. 某人准备购买一套价格为15万元的住宅，首期30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为10年，利率9%，按月等额偿还，则月还款额为多少?若抵押贷款采用递增式还款(逐月递增0.5%)，则首月还款额为多少?最后一月还款额为多少?如该家庭在按月等额还款5年后于第六年年初一次提前偿还了贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额是多少?

3. 某房地产开发项目的占地面积为6000平方米,用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1~3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000平方米，可用于经营部分为4500平方米,可建成100个标准间，当地同档次宾馆的平均价格为330元/(间·天)。前三年的入住率均为70%，从第四年开始稳定在85%，运营费用为经营收入的42%，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。住宅部分的总建筑面积为13000平方米,建成后全部出售，预计平均销售价为6500元/平方米,销售税费为销售收入的5.5%，假设建成后即售完。该方案的总投资为8000万元，其中60%来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8%，第一年投资额为总投资的20%，全部为自有资金;第二年投资额为总投资的45%，其中20%为自有资金，25%为银行贷款;第三年投资额为总投资的35%，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8%，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算(计算结果精确到小数点后2位)。该项目全投资目标收益率为18%，自有资金目标收益率为20%。(1)完成下列现金流量表。(2)求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率。(3)求方案自有资金的财务净现值。

4. 已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率?如果投资目标收益率为10%时，求该投资项目的动态投资回收期?

5. 某投资者以1.8万元/m²的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。