房地产经营与管理在线考试答案

• 1. 在房地产开发过程中，()主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。

  A建筑师

  B工程师

  C造价工程师

  D估价师及物业代理

• 2. 市场需求的预测一般需要从()类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。

  A三

  B四

  C五

  D六

• 3. 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000 元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是( )元。

  A1428.74

  B1475.37

  C1482.74

  D2000.00

• 4. 张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（　）。

  A8.17%

  B13.62%

  C14.00%

  D23.33%

• 5. 地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有()的特性。

  A变现性差

  B易受政策影响

  C依赖专业管理

  D效益外溢和转移

• 6. 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括()子市场。

  A租赁

  B销售

  C保险

  D抵押

• 7. 决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是()。

  A满足购买者使用要求

  B购买者支付能力

  C物业预期收益

  D物业用途

• 8. REITs按其()不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。

  A权益类型

  B抵押方式

  C投资业务

  D信托性质

• 9. 当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）

  A概率分析

  B解析法

  C蒙特卡洛模拟法

  D杠杆分析

• 10. （　）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

  A市场供求风险

  B通货膨胀风险

  C利率风险

  D或然损失风险

• 11. 房地产的经济寿命是指物业开始使用至()的时刻。

  A收益为零

  B产生的收益超过其使用成本

  C净收益为零

  D收益率小于基准收益率

• 12. 国际上设施管理领域的专业资格，是(　　)。

  A注册设施管理师

  B注册设施管理咨询师

  C注册设施职业经理

  D注册设施管理经理

• 13. 房地产开发商完成()之后，就可以申请开工许可。

  A《设计方案审查意见》

  B《建设用地规划许可证》

  C《建设工程规划许可证》

  D建设工程招标

• 14. 关于预算，下列说法错误的是()。

  A可以帮助物业服务企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况

  B当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业服务企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出

  C预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算

  D年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

• 15. 国家对房地产开发项目资本金比例的要求是（　）。

  A15%

  B20%

  C35%

  D40％

• 16. 某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（　）万元。

  A91.76

  B142.40

  C150.94

  D160.00

• 17. 某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（）

  A0. 57

  B0.74

  C0. 80

  D1.04

• 18. 土地储备机构负责实施土地开发时，由(　)负责筹措资金。

  A开发商

  B建设部门

  C房管部门

  D土地储备部门

• 19. 下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是(　)。

  A竞争情况调查

  B消费者行为调查

  C市场需求容量调查

  D市场营销因素调查

• 20. 仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有()。

  A适于进行长期投资

  B需要适时的更新改造投资

  C易产生资本价值风险

  D易受政策影响

• 21. 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是( )。

  A城市或区域产业结构与布局

  B人口数量与结构

  C土地资源状况

  D信息技术的发展和应用

• 22. 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（　　）。

  A临界点分析

  B期望值分析

  C敏感性分析

  D概率分析

• 23. 长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的()。

  A上升

  B下降

  C不变

  D不确定

• 24. 对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（　　）。

  A销售收入

  B开发建设投资

  C营业税金及附加

  D借贷本金偿还

• 25. 某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（　　）。

  A垄断性

  B外部性

  C复杂性

  D信息不对称性

• 26. 某房地产投资项目的实际收益率为8.0％，若银行的存、贷款年利率分别为3.5％和6.5％，通货膨胀率为4.0％，则该项目投资的名义收益率是（　　）。

  A11.78％

  B12.00％

  C12.32％

  D15.02％

• 27. 市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（　　）。

  A物业出租经营成本

  B业主希望的投资回报率

  C通货膨胀率

  D同类物业的市场供求关系

• 28. 单利计息与复利计息的区别在于( )。

  A是否考虑资金的时间价值

  B是否考虑本金的时间价值

  C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

  D米用名义利率还是实际利率

• 29. 某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为()。

  A6.8%

  B10.0%

  C13.0%

  D13.3%

• 30. “三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是()。

  A最乐观预测值

  B最悲观预测值

  C最可能预测值

  D最不可能预测值

• 31. 投资者进行房地产投资的主要目的，是为了()。

  A获得作为房地产业主的荣誉

  B抵御通货膨胀的影响

  C实现其财富价值的最大化

  D降低其投资组合的总体风险

• 32. 在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率，这一阶段为房地产市场自然周期中的()。

  A第一阶段

  B第二阶段

  C第三阶段

  D第四阶段

• 33. 下列关于房地产市场特性的表述中，不属于房地产市场的特性的是()。

  A需求的广泛性

  B需求多样性

  C竞争充分性

  D交易复杂性

• 34. 下列不属于影响消费者购买的社会文化因素的是()。

  A家庭

  B生活方式

  C社会阶层

  D亚文化

• 35. 所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是()。

  A同质偏好

  B分散偏好

  C集群偏好

  D自然细分市场

• 36. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查主要内容的是()。

  A建设地点

  B项目用地

  C交通运输条件

  D竞争能力

• 37. 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为()。

  A融资类参数

  B评价类指标指标

  C时间类参数

  D收益类指标

• 38. 已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/平方米,开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为()元/平方米。

  A2420

  B2438

  C2447

  D2503

• 39. 除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（ ）。

  A财务决算报告

  B施工人员变动情况

  C竣工图

  D物业服务企业招标文件

• 40. 不能为金融机构提供房地产贷款担保的是()。

  A用其他房地产做抵押

  B提供质押

  C物资抵押

  D第三方担保

• 1. 在(　　)中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。

  A抵押贷款传递债券

  B抵押贷款支持债券

  C抵押贷款担保债务

  D抵押贷款支持证券

  E抵押贷款直付债券

• 2. 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（　）。

  A项目是否符合国家法律法规要求

  B项目是否符合保护生态环境的要求

  C项目是否符合国家宏观调控政策的要求

  D项目是否符合该企业投资目标实现的要求

  E项目是否符合该企业经济效益要求

• 3. 投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了()。

  A物业增值收益

  B所得税

  C还本付息额

  D投资者权益增加值

  E权益投资

• 4. 债务资金筹措的主要渠道有()。

  A信贷融资

  B信托融资

  C债券融资

  D投资基金

  E证券融资

• 5. 房地产投资的风险主要体现在（）

  A投入资金的安全性

  B期望收益的可靠性

  C投资项目的变现性

  D宏观经济的稳定性

  E资产管理的复杂性

• 6. 居住用地划拨的范围主要包括()等。

  A城市基础设施用地

  B农贸市场

  C重要旅游项目

  D征用区域农民自住住宅项目

  E住宅合作社集资建房

• 7. 下列各项中，属于房地产开发前期工作的有()。

  A安排短期和长期信贷

  B市场状况分析

  C初步确定目标市场、租金或售价水平

  D签订施工合同

  E开挖基槽

• 8. 决策的原则有()。

  A经济性原则

  B最优原则

  C满意原则

  D反馈原则

  E比较选优原则

• 9. 房地产市场的特性有(　)。

  A可以配置存量房地产资源和利益

  B市场交易的复杂性

  C市场供给的垄断性

  D存在广泛的经济外部性

  E显示房地产市场需求变化

• 10. 下列选项中属于工业物业市场的是(　)。

  A写字楼

  B零售商场或店铺

  C高新技术产业用房

  D研究和发展用房

  E工业写字楼

• 11. 对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括()。

  A方法科学

  B调查方法专一性

  C创造性

  D合理信息价值和成本比率

  E政策性

• 12. 由于施工工期延长，开发商要承担的风险有()。

  A使项目的规模、布局发生变化

  B承担更多的贷款利息

  C增加房地产开发项目的融资成本

  D承担总费用上涨的风险

  E合约变更引起的风险

• 13. 房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（　　）的方案。

  A资金来源可靠

  B审核程序复杂

  C资金结构合理

  D融资成本较低

  E融资风险较小

• 14. 在房地产市场的分类中，二级市场是指()。

  A土地使用权转让市场

  B存量房地产交易市场

  C土地使用权出让市场

  D新建商品房预售市场

  E新建商品房租售市场

• 15. 在评估报告中，项目经济效益评价的内容包括()。

  A现金流量分析

  B资金来源与运用表

  C贷款偿还分析

  D盈亏平衡分析

  E敏感性分析

• 1. 所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作投资机会研究和初步可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。(　)

  A对

  B错

• 2. 如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。

  A对

  B错

• 3. 房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。( )

  A对

  B错

• 4. 综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和建设的可能性与可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，可以为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。()

  A对

  B错

• 5. 风险的变动常常可以用标准方差来表示。一般说来，标准方差越大，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。(　)

  A对

  B错

• 6. 招标方通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。()

  A对

  B错

• 7. 房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。()

  A对

  B错

• 8. 一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（　）

  A对

  B错

• 9. 收益性物业管理中的收入不包含保证金和大修基金。

  A对

  B错

• 10. 投资房地产企业债券或股票的投资者是房地产间接投资者。

  A对

  B错

• 11. 按照财政部和中国人民银行的规定，土地储备贷款应为担保贷款，故政府的各类财政资金可以用于土地储备贷款的担保。（　　）

  A对

  B错

• 12. 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地支配权的转让费。（　）

  A对

  B错

• 13. 从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。（　　）

  A对

  B错

• 14. 我国目前个人储蓄存款、国库券以及个人住房抵押贷款等都是按复利计息的。（　　）

  A对

  B错

• 15. 不确定因素对房地产投资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。（　　）

  A对

  B错

• 16. 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接的从事或参与房地产开发的经济行为。(　)

  A对

  B错

• 17. 房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。(　)

  A对

  B错

• 18. 房地产估价师主要是利用自己的专业知识和经验，促进买卖双方达成交易，并在办理交易手续的过程中提供专业服务。（　）

  A对

  B错

• 19. 金融机构在提供资金融通的过程中，金融机构对项目的审查应持审慎的态度，在开发商看来是机会的时候，银行家看到的往往是风险。

  A对

  B错

• 20. 在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。

  A对

  B错

• 21. 通常所说的可行性研究是指项目的评估和决策阶段。

  A对

  B错

• 22. 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

  A对

  B错

• 23. 在编写可行性研究报告时，贷款偿还能力分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。（　）

  A对

  B错

• 24. —个整体市场之所以能够细分为若干个子市场，主要是由于企业定位上存在差异。

  A对

  B错

• 25. 对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨时，替代品的需求就会降低。

  A对

  B错

• 26. —个整体市场能够细分为若干个子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。

  A对

  B错

• 27. 市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。（　）

  A对

  B错

• 28. 政府会根据不同时期住房问题的特点和社会经济发展状况，通过产权政策、土地政策、金融政策、税收政策、市场规制政策和财政补贴政策等，对房地产市场进行不同程度的干预。

  A对

  B错

• 29. 城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值是由于房地产投资存在效益外溢和转移的特性。()

  A对

  B错

• 30. 房地产类型会间接影响房地产项目租售期的长短。

  A对

  B错

• 31. 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于期望值分析。

  A对

  B错

• 32. 对于开发—销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于流动资金，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。

  A对

  B错

• 33. 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是项目风险。

  A对

  B错

• 34. 假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。

  A对

  B错

• 35. 当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间是非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也属于非线性盈亏平衡分析。

  A对

  B错

• 36. 对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期间开发商可以在房地产学会的监督下预售。

  A对

  B错

• 37. 房地产市场上的经纪人或代理商通常被称为物业代理。

  A对

  B错

• 38. 根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。（ ）

  A对

  B错

• 39. 时间序列分析法是利用过去的数据或资料来预测未来的状态。

  A对

  B错

• 40. 消费者购买行为也会受到诸如相关群体、家庭、社会角色与地位等一系列社会因素的影响。

  A对

  B错

• 1. 某家庭过去5年月收入2400元，每月存入银行50%准备购房，现利用该存款本利作为部分购房款，其余购房款向银行申请住房抵押贷款，银行要求贷款10年还清，家庭收入现为2400元/月，预计月增0.6%，初步安排月收入的40%用于还款。问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市场房价为2400元/m²，则所选住房建筑面积应控制在多少?(银行存款利率6%，贷款利率9%，复利按月计息)

• 2.

• 3. 某商业房地产项目总占地面积为42000平方米,规划建设用地40000平方米,总建筑面积297000平方米。己知楼面地价为280元/平方米,建造成本为964元/平方米(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%，贷款利率为15%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为3040元/平方米,可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入。试求该项目的开发商成本利润率。

• 4. 某家庭计划5年后购买一套120平方米的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：(1)目前己准备用于购房的积蓄共50万元;
  (2)该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房;
  (3)该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%，按月计息)

• 5. 某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修;第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的11%;此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增;从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出该项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(假设购楼投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。