房地产经营与管理在线考试答案
考试总分：100分
考试类型：模拟试题
作答时间：90分钟
已答人数：437
试卷答案：有
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试卷预览
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1. 在房地产开发过程中，()主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。
A建筑师
B工程师
C造价工程师
D估价师及物业代理
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2. 市场需求的预测一般需要从()类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A三
B四
C五
D六
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3. 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000 元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是( )元。
A1428.74
B1475.37
C1482.74
D2000.00
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4. 张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（ ）。
A8.17%
B13.62%
C14.00%
D23.33%
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5. 地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有()的特性。
A变现性差
B易受政策影响
C依赖专业管理
D效益外溢和转移
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1. 在( )中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。
A抵押贷款传递债券
B抵押贷款支持债券
C抵押贷款担保债务
D抵押贷款支持证券
E抵押贷款直付债券
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2. 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）。
A项目是否符合国家法律法规要求
B项目是否符合保护生态环境的要求
C项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E项目是否符合该企业经济效益要求
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3. 债务资金筹措的主要渠道有()。
A信贷融资
B信托融资
C债券融资
D投资基金
E证券融资
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4. 房地产投资的风险主要体现在（）
A投入资金的安全性
B期望收益的可靠性
C投资项目的变现性
D宏观经济的稳定性
E资产管理的复杂性
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5. 居住用地划拨的范围主要包括()等。
A城市基础设施用地
B农贸市场
C重要旅游项目
D征用区域农民自住住宅项目
E住宅合作社集资建房
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1. 所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作投资机会研究和初步可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。( )
A对
B错
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2. 如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。
A对
B错
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3. 房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。( )
A对
B错
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4. 综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和建设的可能性与可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，可以为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。()
A对
B错
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5. 风险的变动常常可以用标准方差来表示。一般说来，标准方差越大，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。( )
A对
B错
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1. 某家庭过去5年月收入2400元，每月存入银行50%准备购房，现利用该存款本利作为部分购房款，其余购房款向银行申请住房抵押贷款，银行要求贷款10年还清，家庭收入现为2400元/月，预计月增0.6%，初步安排月收入的40%用于还款。问该家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?如市场房价为2400元/m2，则所选住房建筑面积应控制在多少?(银行存款利率6%，贷款利率9%，复利按月计息)
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2.
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3. 某商业房地产项目总占地面积为42000平方米,规划建设用地40000平方米,总建筑面积297000平方米。己知楼面地价为280元/平方米,建造成本为964元/平方米(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6%，贷款利率为15%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为3040元/平方米,可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入。试求该项目的开发商成本利润率。
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4. 某家庭计划5年后购买一套120平方米的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：(1)目前己准备用于购房的积蓄共50万元;
(2)该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房;
(3)该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少?(假设银行存款年利率为3%，按月计息)
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5. 某投资者拟以一次性付款的方式购买价格为1200万元的一出租公寓20年的经营收益权，用于出租经营。第一年投入装修费300万元并完成装修;第二年开始出租，当年的月租金收入为25万元，经营费用占租金收入的11%;此后一段时期内，租金收入和经营费用均以每年5%的比例递增;从第11年起，租金收入和经营费用稳定在第10年的水平上。若投资者期望的目标收益率为13%，贷款利率为8%，折现率为10%。试列出该项目的现金流量表，计算财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目是否可行(假设购楼投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。
