房地产估价师经营与管理考试题(十)
考试总分：100分
考试类型：模拟试题
作答时间：90分钟
已答人数：124
试卷答案：有
试卷介绍： 房地产估价师经营与管理考试题(十)已经整理好，里面包含多种题型，需要备考的朋友们赶紧来刷题吧！
试卷预览
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1. ()反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。
A住房价格合理性指数
B量价弹性
C住房市场指数
D消费者心理指数
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2. ()是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。
A投资机会选择与决策分析
B前期工作
C建设阶段
D租售阶段
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3. 一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的（）
A租户的商业声誉
B组合与位置分配
C物业管理的服务
D业主的管理水平
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4. 按()来划分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。
A按投资主体
B按投资期限或投资回收期长短
C按经济活动类型
D按投资对象存在形式的不同
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5. 国外通常将写字楼分为()个等级。
A2
B3
C4
D5
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1. 专业人员主要依照写字楼（ ）对其进行分类。
A所处的位置
B交通便利条件
C自然或质量状况
D设施完善程度
E收益能力
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2. 按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为（ ）等类型。
A市级购物中心
B地区购物商场
C居住区商场
D邻里服务性商店
E批发市场
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3. 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有( )。
A房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B自然寿命一般要比经济寿命长
C如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D房地产的经济寿命与使用性质无关
E对于收益性房地产来说，经济寿命是指在正常市场和运营状态下，净收益大于零的持续时间
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4. 国际上通行的衡量房地产泡沫的指标有( )几种。
A期内可供租售量/历史同期可供租售量
B实际价格/理论价格
C房地产价格指数/居民消费价格指数
D房地产投资需求/房地产使用需求
E房地产价格增长率/实际GDP增长率
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5. 房地产市场的法律制度环境包括()等。
A土地制度
B住房制度
C宏观金融政策
D交易制度
E城市发展政策
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1. 吸纳率指报告期内吸纳量占同期销售量的比例。( )
A对
B错
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2. 市场规模就是特定商品的购买者数量。
A对
B错
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3. 城市环境污染、穷人大量润入城市所产生的社会问题等会导致住宅片分化。()
A对
B错
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4. 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。()
A对
B错
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5. 当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时，就会引起贷款保证风险。
A对
B错
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1. 某市一家工业企业2016年度发生以下经济业务：(1)销售产品取得不含税收入9000万元，销售成本为6500万元;
(2)出租机器设备取得不含税租金收入200万元;
(3)全年发生管理费用1300万元(其中业务招待费56万元)，销售费用500万元(含广告费320万元);
(4)实际发放工资共计500万元，向工会拨缴工会经费11万元、发生职工福利费78万元、职工教育经费19万元;(以上工资和经费均未包括在成本、费用内)
(5)营业外支出50万元，该笔支出为通过红十字会向灾区的捐赠;
(6)从境外分支机构取得税后所得42.5万元，分支机构在境外实际按15%的税率缴纳了企业所得税;
(7)1—11月已预缴企业所得税50万元。
已知：该企业增值税税率为17%，当年认证通过的进项税为830万元;城市维护建设税的税率7%，教育费附加3%;除此之外不考虑其他税费。计算结果均保留两位小数。
要求：根据所给资料，回答下列问题：
(1)计算该企业2016年税前准予扣除的税费。
(2)计算该企业2016年境内销售(营业)收入和会计利润。
(3)计算该企业2016年业务招待费和广告费应调整应纳税所得额的数额。
(4)计算该企业2016年所得税前可以扣除的工资以及工会经费、职工福利费、职工教育经费合计数。
(5)计算该企业2016年所得税前可以扣除的捐赠支出。
(6)计算该企业汇算清缴时应补缴的企业所得税。
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2. 王某以12000元／m2的价格购买了10间建筑面积均为80m2的商铺。购房款的60％来自银：提供的10年期、年利率为7．5％、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某：购房时还支付了相当于购房款1．5％的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对1铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0．3％的手续费和3％的契税王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元／m2的价格卖掉其中间商铺，其余的商铺继续出租；第15年末以15000元／m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商。继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元／m2的价格全部卖掉(每次卖房时均支付了相当“售价5．5％的销售税金、0．3％的手续费和1％的个人所得税)。假设：在整个经营期间，商铺的j金保持200元／月．m2(按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入125％；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在：末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14％。(1)完成下列白有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
(2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据(不要求计算出结果)。
自有资金现金流量如下表。
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3. 已知某投资项目的净现金流量如下表所示。如果投资者目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值。表3-1净现金流量单位：万元
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4. 某房地产开发项目的占地面积为2000m2，建筑容积率为2.5，楼面地价为1500元/m2，建造成本为3000元/m2，预计项目建成后售价为9000元/m2，假定开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期内均匀投入，贷款利率为15%，专业人员费用为建造成本预算的10%，出售成本和出售过程中的税费分别为总销售收入的2.5%和6.5%，问开发商成本利润率是多少?
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5. 某投资者以700万元的价格购买了一物业20年的使用权，用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为20%，预计未来20年内的年租金上涨率为8%，问该写字楼于第七年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？
