房地产估价师经营与管理考试题(八)
考试总分：100分
考试类型：模拟试题
作答时间：90分钟
已答人数：424
试卷答案：有
试卷介绍： 房地产估价师经营与管理考试题(八)已经整理好，里面包含多种题型，需要备考的朋友们赶紧来刷题吧！
试卷预览
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1. 决策可以按不同的标准类型划分，其中按决策的()划分，包括个人决策和群体决策。
A性质
B层次
C参与人数
D规模
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2. 某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是( )。
A80%
B120%
C171%
D200%
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3. 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于()。
A物业的易接近性
B物业的临街状况
C物业的周围环境
D物业所处区域的繁华程度
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4. 当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。
A名义利率大于实际利率
B实际利率大于名义利率
C名义利率等于实际利率
D实际利率小于名义利率
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5. 在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（ ）。
A项目的交通组织规划
B项目构成及平面布置
C项目的建筑规划
D城市土地利用规划
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1. 按资产投资的类型划分，REITs可分为()形式。
A权益型
B债务型
C混合型
D综合型
E抵押型
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2. 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。
A随机型竞争者
B凶猛型竞争者
C选择型竞争者
D从容不迫型竞争者E 软弱型竞争者
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3. 房地产置业投资的经济效果主要表现为( )等。
A企业实力提升
B租金收入
C对社会贡献增加
D物业增值
E物业权益份额增加
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4. 在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。
A文献查阅
B观察
C专题讨论
D分销渠道调查
E实验
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5. 下列选项中，计入收益性物业运营费用的是( )。
A抵押贷款还本付息
B管理人员工资
C公共设施维修费
D保险费
E大修基金
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1. 物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。
A对
B错
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2. 当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（ ）
A对
B错
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3. 对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置(转让)物业时实现。
A对
B错
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4. 用于物业大规模修理或更新改造的资本支出准备金月存入额等于未来大修或更新改造所需的投资额除以维修周期月份数。()
A对
B错
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5. 某项目第一年年初投资500万元，第二年年初投资300万元，第三年年初投资200万元，则项目总投资为1000万元。()
A对
B错
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1. 某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月总收入的25%支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6%，最长贷款期限20年，最低首付款为房价的30%，若采用按月等额偿还方式，问：(1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?若第5年年末银行贷款利率上调为9%，为保持原月偿还额不变，则：(2)该家庭需在第6年年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?
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2. 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000mV，地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金;第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金;第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年年末全部售完;服务用房在第五年年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/(m2/年)，运营成本为租金收入的20%;服务用房的残值为20万元。
假设，投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年年初开始偿还;在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变;该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。
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3. 某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6,若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清;若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2,该投资者要求的投资收益率为10%，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。
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