房地产估价师经营与管理考试题(六)
考试总分：100分
考试类型：模拟试题
作答时间：90分钟
已答人数：106
试卷答案：有
试卷介绍： 房地产估价师经营与管理考试题(六)已经整理好，里面包含多种题型，需要备考的朋友们赶紧来刷题吧！
试卷预览
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1. 在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。
A业主
B承租人
C物业服务企业
D业主、承租人和物业服务企业共同
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2. 根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为()。
A成本加成定价法
B目标定价法
C价值定价法
D认知价值定价法
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3. 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括()分析。
A最低租售价格
B最低租售数量
C最低利润水平
D最高土地取得价格
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4. 下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。
A净经营收入=有效毛收入－经营费用
B净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息
C净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金
D净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税
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5. 下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是()。
A房地产上市公司发行公司债券
B权益型REITs
C房地产上市公司发行股票
D商业银行贷款
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1. 个人住房抵押贷款业务中，与开发商相关的信用风险有()。
A恶意欺诈
B市场疲软
C项目拖期
D质量纠纷
E违法预售
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2. 从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有()。
A土地
B劳动力
C资本
D经验
E环境
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3. 按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（ ）几种类型。
A收益型
B收益贬值型
C收益加增值型
D机会型
E保本型
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4. 投资可按以下( )角度分类。
A短期投资和长期投资
B实物投资和金融投资
C商品房投资和土地开发投资
D直接投资和间接投资
E固定资产投资与流动资产投资
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5. 按投资业务不同，房地产投资信托可分为（ ）。
A多重合伙型
B权益型
C抵押型
D互换型
E混合型
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1. 如果承包合同是一种固定总价合同，则建筑安装工程费用的变动风险由开发商负担，对承包商基本无影响。
A对
B错
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2. 房地产投资项目的财务内部收益率肯定要大于或者等于银行贷款利率。( )
A对
B错
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3. 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。
A对
B错
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4. 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。（ ）
A对
B错
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5. 价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。
A对
B错
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1. 赵某于2002年4月1日以40万元购得一套住宅，购房款中的70%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现赵某拟于2007年4月1日将此套住宅连同与之相关的抵押债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案：贷款期限从2007年4月1日至2017年4月1日，年利率为6%，按月等比递增式还款(月等比递增比率为0.3%)。试求李某在新还款方案下的首次月还款额。
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2. 某开发商购得一宗商业用地的使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第3年即可出租。经过分析，得到以下数据；(1)项目建设投资为1800万元。第1年投资1000万元，其中资本金400万元；第2年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。
(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元，从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。
(3)计算期(开发经营期)取20年。
请根据以上资料，完成下列工作：
(1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)
(2)若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。
(所有的投资和收入均发生在年末)
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3. 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个(10000m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金：第三年投入资金12750万元。该项目的住宅宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完：服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2/年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。
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4. (假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
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5. 某购楼者向银行申请50万元的抵押贷款，银行根据购楼者未来收入增长的情况，为他安排了递增式还款抵押贷款计划，即月还款额增长率与月收入增长率相等。若年贷款利率为15%，期限为20年，购楼者的月收入增长率为0.5%，问购楼者首次月还款的金额应该是多少?
