房地产估价案例与分析试题(四)-聚题库

1. 下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。

A居民收入增加

B房产税征收

C人民币升值

D居民消费价格指数上升

2. 在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为（　　）万元。

A5850

B6125

C6510

D6675

3. 某套住宅的使用面积为100M2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/M2。

A5680

B5830

C5850

D7574

4. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（　）途径。

A自行改变

B经上级主管部门批准改变

C经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续

D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

5. 某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m²。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m²，该公司认为建600m²经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m²的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价评估时依据的建筑面积应为（　）。

A460m2

B600m2

C1000m2

D以上三个面积都不行

1. 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格(购买总价和单价)。有关资料如下：
1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97%。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收入的25%。
2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下(节选)：
一、估算净收益
净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
二、测算报酬率Y
采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
采用试算法推算报酬率。具体如下：求取可比实例报酬率表
注：上表计算结果无误。
报酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%
取整报酬率为8.5%。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
四、装修改造费用总额
装修改造费用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02万元
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费=3981.45×7%/(1+12%)=248.84万元
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则购买现厂房的税费总额=V×3%
七、计算估价对象在估价时点的市场价格。
估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
V=2650.50万元
单价=2650.50/6000=4417.49元/m2

2.

3. 在0°~360°之间,与2680°的终边相同的角是(),它是第()象限角。

4. 什么是资本化率?资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么?

5. 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2．拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？4．该办公楼有租约，在价值时点租约未到期，在评估时是否考虑租约影响？

1. 抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。1、按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿()万元。
A.70
B.60
C.40
D.30
2、如抵押人还有其他的债权人(非抵押权人)，甲优先受偿后的剩余价款，应按()分别受偿。
A.所欠债务的总额比例
B.所欠债务的先后顺序
C.尚欠债务的比例
D.债权人索债的急缓程度
3、如抵押人的土地是划拨所得，应补交的土地使用权出让金为10万元，扣除各种处分抵押房地产的费用后，所得价款是100万元，其中新增房屋折合价款20万元，则甲只能优先受偿()万元。
A.70
B.60
C.40
D.30

2. 张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/平方米,张某与王某就该店面达成的月租金是180元/平方米,租期为5年，费用按法规各自承担。 1、在2006年10月时，张某的权益价格为()。
A.没有租赁条件下的正常市场价格
B.剩余3年租期的月租金为180元/平方米条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.剩余3年租期的月租金为180元/平方米条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格
2、在2006年10月时，王某的权益价格为()。
A.剩余3年租期、月租金为200元/平方米条件下的净收益于2006年10月的现值之和
B.剩余3年租期、月租金为180元/平方米条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/平方米条件下的差额在2006年10月的现值之和
3、如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/平方米,建筑面积为500平方米,首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为()。
A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息
B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和己偿还月供在估价时点的本息值
C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和
D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和己偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和

3. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘查的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。1、应根据何种用途对该两幢房屋进行估价()。
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
2、将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过()途径。
A.自行改变
B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
3、该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为()。
A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和
B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
4、该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为()。
A.该两幢房屋的正常市场价值
B.该两幢建筑物的重新建造成本
C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值
D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

4. 封面和目录(略)
致委托人函
××市中级人民法院：
受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3平方米办公用途的房地产(以下简称估价对象)进行了估价。
估价时点：2007年3月5日。
我公司根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，釆用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/平方米)。
估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。
随函附交3份房地产估价报告。××××房地产评估有限公司(盖章)
法定代表人：×××(签字)2007年3月16日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们己对本报告中的估价对象进行了实地查看。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)
注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)
估价的假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
根据《房屋所有权证》(证号：×房地×字[2000]第××××号)、《国有土地使用证》[证号：××地×字(1999)第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：
(一)区位状况
位置：坐落××市××路3号楼5层整层
城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁
公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于××市行政中心范围
(二)实物状况
1.土地状况用途：办公
地号：××区××街道163街坊1/6丘
四至：(略)
土地等级：1级
土地共用面积：3500平方米
地势：土地平整
其中土地分摊面积：500平方米
2.建筑物状况
建筑面积：957.3平方米
建筑结构：砖混一等
层数：7层，无地下室，估价对象处于5层
层高：3.3m，檐高：24m
用途：办公
竣工日期：1999年12月1日
装修：室内普通装修、公共部分精装修设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等(略)利用现状：现空置
(三)权益状况
1.建筑物权益状况根据《房屋所有权证》(证号：×房地×字[2000]第××××号)记载：估价对象建筑物权利人:
×××、×××，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积957.3平方米，砖混一等。
2.土地使用权权益状况根据《国有土地使用证》(证号：××地×字[1999]第××号)记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地共用面积：3500平方米，其中分摊土地面积：500平方米，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。
3.他项权利状况估价对象己设定他项权利(抵押权)，抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：
他项权利人：中国工商银行××支行
权利种类：期房抵押
建筑面积：957.3平方米
权利价值：574.38万元
抵押部分：5层整层
设定日期：1999年8月
他项权证号：×房地×他字(1999)第×××号
四、估价目的
为法院办案提供价格参考。
五、评估的价值类型和定义
采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。
六、估价时点
估价时点为2007年3月15日。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法;即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/平方米)。
十一、估价报告应用的限制
本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。
十二、
2007年3月5日至2007年3月16日
十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员(略)
估价技术报告
一、估价对象分析(略)
二、房地产市场分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法;即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
五、估价的测算过程
估价方法的基本步骤为：
搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况(交易日期)调整→房地产状况调整(区域因素、个别因素)→求取比准价格
其基本计算公式如下：估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
(一)市场法
1.选取可比实例搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件(表1-12)，选择3个可比实例进行比较。
表1-12可比实例表
2.可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表1-13
表1-13因素条件对比说明表
续表
3.修正调整过程。以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值(区域因素与个别因素中子因素权重相同)。
表1-14因素条件分值表
根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。
表1-15可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表
4.市场法估价结果3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：
(12062+10778+11678)÷3=11506(元/平方米)
(二)收益法测算
收益法的基本步骤为:搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→任算运营费用→预测估算净收益→求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。
根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
其计算公式如下：
式中V——房地产的收益价格;
A——房地产未来每年净收益;
Y——房地产的报酬率;
n——房地产的收益期限;
g——净收益逐年递增的比率。
1.租赁收入的确定。根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8-2.5元/(平方米?天)，根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/(平方米?天)。
2.空置率及租金损失率的确定。根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。
3.年有效毛收入的确定。
有效毛收入=日租金收入×天数÷年×(1-空置及租金损失率)
4.净收益的确定。根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。
现时年净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
5.报酬率的确定。房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率房地产报酬率确定为6%。
6.剩余收益期限的确定。根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。
7.租金年增长率的确定。经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5%。
8.收益价格的确定按计算:
表1-16收益法计算过程 (每平方米)
运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/平方米。
(三)估价对象房地产价格的确定
采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。
估价对象房地产单价=(11506÷11360)÷2=11433(元/平方米)
估价对象房地产总价=11433×957.3=10944811(元)
取整为1094万元。
单价为11433元/平方米。
六、估价结果
根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定:估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整(RMB1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/平方米)。
附件
1.《委托司法鉴定函》(复印件)
2.《房屋所有权证》(复印件)
3.《国有土地使用证》(复印件)
4.估价对象地理位置示意图
5.估价对象小区实景照片
6.估价机构资质证书(复印件)
7.估价机构营业执照(复印件)
8.房地产估价师注册证书(复印件)

5. 商业区某商场共6层，每层建筑面积3000平方米，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变;5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。请问：现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

房地产估价案例与分析试题(四)

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