房地产估价案例与分析试题(三)

• 1. 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（　）

  A该两幢房屋的正常市场价值

  B该两幢建筑物的重新建造成本

  C该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

  D该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

• 2. 采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/M2，土地重新取得单价为2100元/M2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/M2。

  A3700

  B4040

  C4250

  D5300

• 3. 卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。 估价时点是（　）

  A2002年4月25日

  B2002年5月25日

  C2002年7月25日

  D2002年7月25日以后的某一天

• 4. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续去年，甲公司以每平方米建筑面积10000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为4000㎡的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费100万元在该写字楼墙涂饰了本公司的标志。现在，该公司为取得该项房地产的所有支出是()。

  A小于4000万元

  B等于4000万元

  C等于4100万元

  D大于4100万元

• 5. 有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在（　　）方面的差异。

  A房地产租金以外的收入

  B运营费用率

  C空置率

  D可出租面积的比率

• 1. 1.分析下述评估报告，指明其中存在的错误内容(不必提出修改意见)。××写字楼房地产估价结果报告(略)
  ××写字楼房地产估价技术报告
  一、委托估价方：新城房地产开发公司(简称新城公司)
  二、估价对象：新城公司开发建设的××写字楼全部房地产
  三、估价目的：新城公司整体转让××写字楼的客观市场价格
  四、估价日期：1996年6月1日至15日
  五、估价时点：1996年8月1日
  六、估价人员：(略)
  七、估价依据：(略)
  八、估价对象概况：
  大华写字楼坐落于××市南方区大华路16号，东临大华路。该用地原为危改小区，1994年5月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府缴纳了地价款，并开工。1996年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下：
  1.占地面积：3199m2
  2.总建筑面积：14300m2
  其中：地下1层2240m2，车位5个，设备间240m2。
  地上1层1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积875m2。
  地上2至12层10780m2，其中写字楼出租单元使用面积7793m2。
  3.总容积率4.47，地上容积率3.77。
  4.装修及设备：(略)
  九、采用估价方法
  根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。
  十、估价过程：
  1.采用成本法估价
  采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下：
  (1)向政府缴纳取得土地费用：723万元
  (2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1280万元
  (3)建安工程费(含附属室外工程)：2570×14300=36750000(元)=3675(万元)
  (4)勘察设计等专业费：3675×6.5%=239(万元)
  (5)管理费及其他费用：3675×7.5%=276(万元)
  (6)借款利息：根据近三年当地固定资产贷款平均年利率12.6%计算年利。取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。
  723×12.6%×1.667+(1280+3675+239+276)×12.6%×2.25/2=151.8+775.4=927(万元)
  (7)开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%，(723+1280+3675+239+276)×25%=6193×25%=1548(万元)
  (8)销售费税：按售价计算销售费2%、手续费1%、营业税5.5%：
  (6193+927+1548)×(2%+1%+5.5%)=8668×8.5%=737(万元)
  (9)成本法估价结果：8668+737=9405(万元)
  采用成本法估价的结果为9405万元。
  2.采用收益法估价
  (1)估计年总收益
  写字楼出租价格为每平方米建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每平方米建筑面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%，空置及租金损失率写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。则：
  (5÷70%×90%×10780+7÷75%×95%×875)×365+800×5×90%×12
  =(50097.9+7758.3)×365+280000
  =21117513+280000
  =2140(万元)
  (2)年总成本费用及税金
  ①营业税及附加
  2140×5%=107(万元)
  ②成本及经营管理费
  水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28%，则：
  2140×28%=599(万元)
  (3)估计年净收益
  2140-107-599=1434(万元)
  (4)确定资本化率
  据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%，1995年物价上涨率15%，1995年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合资本化率为13.8%。
  (5)计算收益价格
  采用收益法的估价结果为10371万元。
  3.最终估价值
  9405×0.4+10371×0.6=9985(万元)
  十一、估价结论
  经过评估，新城公司所属的大华写字楼在1996年8月1日的客观市场价格为9985万元(大写金额：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整)，折合每平方米建筑面积6983元。
  十二、说明事项(略)
  十三、有关附件：(略)
  估价人员签字：(略)
  审核人员签字：(略)
  1996年6月15日

• 2. 可比实例因素及差异表(有节略) 注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
  当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：
  1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
  比准价格计算：
  一、交易日期修正系数
  1.KA=99.7%
  2.KB=99.0%
  3.KC=99.2%
  二、求取比准价格
  1.比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100
  ×100/100×100/99×100/99×101/100
  =6617元/m²
  2.比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100
  ×100/100×100/102×100/100×100/100
  =6344元/m²
  3.比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100
  ×100/100×100/101×100/102×100/103
  =6201元/m²
  4.比准价格计算结果：
  (6617+6344+6201)/3=6387元/m²

• 3. 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40m2;会议室5间，建筑面积共500m2;自用办公室3间，建筑面积共300m2该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均人住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000(元)=1800(万元)
  酒店客房年总收益=250×280×365×(1-60%)=10220000(元)=1022(万元)
  酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元)
  酒店年总费用=1022×40%=409(万元)
  酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元)
  酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6005(万元)
  酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元)
  该酒店总价格=1800+6005+300=8105(万元)

• 4. 某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。 问题： 1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么? 2、写出估价技术路线。

• 5. 房地产保险的范围是什么？房地产市场价格变化和房屋自然损耗属不属于房地产保险范同？房地产保险估价可分为哪两类？

• 6. 某城市旧城区有一闲置的2层居住小楼，独门独院，请写出用收益法评估时的估价技术路线。

• 7. 影响居住房地产的主要区位状况和实物状况有哪些?

• 8. 有一临街商铺要转让，建筑面积500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日起计。当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10%，现转让价为510万元。假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10%。请问根据上述资料你能否决定购买？为什么？

• 9. 若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)

• 10. 什么是资本化率?资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么?

• 1. 史某1999年7月按房改政策以3万元的成本价购买了一套19%年7月建成的砖混结构公房，房屋的经济寿命为50年，残值率为2%，建筑面积为80平方米,19%年7月建筑物重置价格为480元/平方米,1999年7月建筑物重置价格为500元/平方米，2001年7月的重置价格为550元/平方米。 1、史某的房屋从1996年7月起至2001年7月止，建筑物在估价上的累计折旧额为()。
  A.3920元
  B.4312元
  C.8000元
  D.前三者的平均值
  2、史某的房屋在2001年7月的建筑物价格是()。
  A.34637元
  B.36080元
  C.39688元
  D.32000元

• 2. 某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。 1、釆用比较法，测算地下一层房地产估值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行()。
  A.交易情况修正
  B.市场状况调整
  C.实物状况调整
  D.区位状况调整
  2、采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是()。
  A.应充分考虑各店面租约租金的限制
  B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制
  C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制
  D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准
  3、采用比较法评估地下二层车位价值时，权益状况调整的内容可不包括()。
  A.土地使用期限
  B.规划条件
  C.租约限制
  D.原抵押权的优先受偿款

• 3. 某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250平方米。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机己累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50平方米,节约的200平方米面积可以提供160平方米的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每l平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。 1、若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为()万元。
  A.530
  B.472
  C.455
  D.450
  2、如年资本化率为5.25%，则至少需签订()年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
  A.7
  B.8
  C.9
  D.10

• 4. 某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2014年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2014年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2014年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。 1、确定商场在2014年8月30日的交易价格的最终依据是()。
  A.1200万元加100万元
  B.1280万元加100万元
  C.1200万元
  D.1280万元
  2、设以上最终确定的价格为P，若为投保火险而对商场进行估价，则评估价值为()。
  A.P减去商场应补交的土地使用权出让金
  B.P加上商场的土地使用权价格
  C.P减去商场的土地使用权价格
  D.P加上商场应补交的土地使用权出让金

• 5. 甲公司有一建筑面积为50平方米的临街首层店面，己出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如表1-1: 请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？
  2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分。)

• 6. ××××房地产估价报告封面及目录(略)
  致委托人函
  ×××(委托人全名):
  受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1-2层243.7平方米商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。
  估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
  估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格人民币6993元/平方米(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。
  附函提供房地产估价报告2份。
  ××××房地产评估有限公司(盖章)
  法定代表人：×××(签章)
  2006年10月15日
  估价师声明(略)
  估价的假设和限制条件(略)
  ××××房地产估价结果报告
  一、委托人(略)
  二、估价机构(略)
  三、估价对象
  (一)区位状况(略)
  (二)实物状况
  (1)建筑物实物状况
  建筑面积：243.70平方米
  建筑结构：钢筋混凝土结构
  总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于第1、2层
  竣工日期：2005年9月10日
  成新率：现状成新为十成新
  层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5米，2层层高约3.2米建筑物实际用途：1-2层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)
  设施设备：(略)
  工程质量：(略)
  维护、保养情况：良好
  大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市
  物业管理状况：(略)
  绿化等其他情况：(略)
  (2)土地实物状况
  土地用途：1-2层为商业服务
  土地等级：商业III级
  土地开发程度：七通一平
  土地出让年限：40年，至2044年4月9日止
  形状、地势、地质;水文状况：(略)
  (三)权益状况
  (1)建筑物权益状况
  根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物证载用途为商业服务，建筑面积共243.7平方米。其中1层121.85平方米，2层121.85平方米，钢筋混凝土结构。
  (2)土地使用权权益状况
  根据委托人提供的《国有土地使用证》，(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。
  (3)他项权利状况
  据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某己将贷款还清，该抵押权己注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。
  四、估价目的
  为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。
  五、估价时点2006年10月10日
  六、价值定义
  本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。
  七、估价依据(略)
  八、估价原则(略)
  九、估价方法
  根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
  十、估价结果
  经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元.大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整;按建筑面积计，平均单价为6993元/平方米,大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
  十一、估价人员(略)
  十二、估价作业期
  2006年10月10日至10月15日
  十三、估价报告应用的有效期
  本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。
  十四、有关说明(略)
  ××××房地产估价技术报告
  一、估价对象房地产状况分析(略)
  二、市场背景分析(略)
  三、最高最佳使用分析(略)
  四、估价方法选用(略)
  五、估价测算过程
  (一)市场法
  根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。
  1.测算1层商铺价格
  估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。
  具体评估过程如下：
  (1)可比实例的选取
  选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对像的可比实例，有关资料见表1-17。
  (2)比较修正
  1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。
  2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。
  3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100,将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表1-18。
  表1-18
  (续)
  (3)比准价格计算
  根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：
  利用实例A计算：为10606元/平方米;
  利用实例B计算：为9958元/平方米;
  利用实例C计算：为9285元/平方米。
  从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/平方米。
  2.测算2层商铺价格
  估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。
  ××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：9950×50%=4975(元/平方米)。
  3.测算估价对象比准价格
  估价对象总建筑面积为243.70平方米，1、2层面积均为121.85平方米，故估价对象比准价格为：121.85平方米×(9950+4975)=181.86(万元)。
  (二)收益法
  1.估算有效毛收入
  (1)潜在毛收入
  潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入：根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/月·平方米,则年潜在毛收入为：65×243.70×12=190086(元)。
  (2)有效毛收入
  由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为:有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)
  空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：
  190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)。
  2.确定年运营费用
  为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下：
  (1)税金
  指房广所有人按有关规定向税务机关缴纳的房广税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)=29011元。
  (2)管理费和租赁费用
  指对出租房屋实行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则:162524×2.5%=4063(元)。
  (3)维修费
  指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。
  (4)保险费
  指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的0.15%。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/平方米。则保险费为：2000×243.70×0.15%=731(元)。
  (5)运营费用合计
  年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)。
  3.确定房地产年净收益
  房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用=162524-38605=123919(元)。
  4.确定报酬率
  报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。
  5.确定收益年限n
  估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据颁布标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限n=58.9(年)。
  6.计算房地产收益价格
  =1532338(元)=153.23(万元)
  即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。
  六、估价结果确定
  经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则:估价对象最终估价结果：
  房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41(万元)
  房地产单价=170.41×10000÷243.70=6993元/平方米
  估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整;按建筑面积计，平均单价为6993元/平方米,大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。
  附件(略)

• 7. 本次估价背景情况如下：估价对象为某工业厂房及附属办公用房，2012年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2009年11月25日该宗土地设定抵押。至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2012年10月20日，估价作业日期为2012年11月1日至11月8日。
  以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
  注册房地产估价师声明
  1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
  2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。
  3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
  4.我们依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291—1999)和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
  5.我们己于2012年11月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
  6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
  参加本次估价的注册房地产估价师：
  估价假设和限制条件
  1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
  2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
  3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
  4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
  5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
  6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
  7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
  8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
  9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
  10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。

• 8. 本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主己将住宅改为商铺。李某也己申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：五、最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门己原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某己申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为己建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/平方米,类似商铺市场均价为20000元/平方米。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

• 9. 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500平方米，占地2900平方米,土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/平方米，商品住宅销售均价为1.2万元/平方米。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价。2.以商业用途土地价格为基础估价。请问：1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

• 10. 某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得国有土地使用证和房地产产权证，以该房地产向银行抵押贷款。请问：1.简述评估该酒店的技术路线。2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?

• 11. 某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000平方米,且土地形状规则;允许用途为商业、居住;允许建筑容积率为7;允许建筑覆盖率为不大于50%;土地使用权年限为50年;出售时间为2010年9月1日。需要评估出该块土地在2010年9月1日的售价。请问：如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么?

• 12. 张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是(5000×12)/1000000=6%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000=7%，所以选择购买酒店式公寓。问题：1.张某的选择是否正确?2.针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议?

• 13. 某房地产占地面积2580平方米，建筑面积9440平方米，每层建筑面积2360平方米。其中，一二层为出租商铺，三四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12666元/平方米。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2%，二层三层差价5%，三层四层差价2%)，判断出二层价格为12309元/平方米,三层价格为11694元/平方米，四层价格为11460元/平方米;从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。请问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?

• 14. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

• 15. 卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下简称合同1)和房屋装修合同(以下简称合同2)，合同1规定甲必须于2002年5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。乙于2002年4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，2002年5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。 1、价值时点应是()。
  A.2002年4月25日
  B.2002年5月25日
  C.2002年7月25日
  D.2002年7月25日以后的某一天
  2、估价的价值范围应是()。
  A.合同中规定的购房款
  B.合同1规定的90%购房款和合同2规定装修费的10%
  C.合同1规定的购房款和合同2规定装修费的70%
  D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

• 16. 有一房地产，土地面积2500平方米，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/平方米，土地使用权年限60年的地价为1200元/平方米。地上建筑物总建筑面积3000平方米，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/平方米，现在建造同类建筑物需800元/平方米，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。 1、该房地产土地部分的现时总价为()万元。
  A.80
  B.97
  C.100
  D.120
  E.300
  2、该房地产建筑物部分的总价为()万元。
  A.100
  B.149
  C.170
  D.180
  E.232.3

• 17. 甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000平方米、69000平方米。总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000平方米,地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元(平方米?天);地上1-4层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(平方米?天);B座总建筑面积为67500平方米,办理了销售许可证，其中8000平方米己售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前己付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1、A、B座合计抵押建筑面积为()平方米。
  A.124500
  B.127000
  C.132500
  D.135000
  2、据调查，该商业楼A座地下1层的客观租金水平为2.0元/(平方米?天)，地上1-4层的客观租金水平为3.0/元(平方米?天)，则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是()。
  A.租约期内和租约期外都取客观租金
  B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者
  C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者
  D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金
  3、该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为()万元。
  A.810
  B.132025
  C.2835
  D.4860

• 18. 某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。现有一个买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?

• 19. 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见下表。 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案,预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2.目前住宅需求旺盛,预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨.现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价.房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时,用现金流量折现法进行测算.
  1、房地产估价师确定现金流量折现法技术路线,正确的做法是( ).
  A.对三期开发的土地分别估价,将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
  B.对该宗地整体估价,将各期净现金流量分别折现至各期开发括动起始点
  C.对该宗地整体估价,将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
  D.对该宗地整体估价,对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
  要折现到价值时点.
  2、在确定开发完成后的房地产价值时,应采用( ).
  A.目前住宅市场价格
  B.未来住宅市场价格,折现至估价时点
  C.各期开始销售时的市场价格,分别折现至估价时点
  D.各期各年销售时的平均市场价格,分别折现至估价时点
  3、在确定开发成本时,应采用( ).
  A.该开发公司测算的开发成本
  B.现时的客观开发成本
  C.各期销售时的客观开发成本
  D.各期开发时的客观开发成本
  4、在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应包括( ).
  A.销售费用、销售税费和开发利润
  B.销售费用、销售税费和所得税
  C.销售费用、销售税费和购地税费
  D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

• 20. 6年前，甲提供一宗土地面积为1000平方米、使用年限为50年的土地，乙出资300万元，合作建设建筑面积为3000平方米的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000平方米建筑面积归甲所有，2000平方米建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，年报酬率为10%。 1、该房地产估价机构的估价思路不宜采用()。
  A.比较法
  B.成本法
  C.收益法
  D.假设开发法
  2、求取该宗房地产未来44年的净收益的现值之和为()万元。
  A.1044.79
  B.1144.79
  C.1244.79
  D.1344.79
  3、该宗房地产未来16年的净收益现值之和为()万元。
  A.1044.79
  B.1000.00
  C.973.82
  D.829.94
  4、该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为()万元。
  A.106.08
  B.214.85
  C.829.94
  D.1044.79

• 21. 某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。 1、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是()。
  A.道路扩宽后，交通发生变化
  B.绿地率发生变化
  C.公共配套设施发生变化
  D.土地形状发生变化
  2、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是()。
  A.噪声和污染程度发生变化
  B.土地形状发生变化
  C.人口密度发生变化
  D.出行便捷程度发生变化
  3、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是()。
  A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
  B.以减少的绿地的建设成本作为价值变化额度
  C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
  D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度

• 22. 某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460平方米。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600平方米,该公司认为建600平方米经济上不合算，擅自建成建筑面积1000平方米的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。 1、能否翻建的最终批准权在()。
  A.政府房地产管理部门
  B.政府规划管理部门
  C.政府土地管理部门
  D.上级总公司
  2、评估时依据的建筑面积应为()。
  A.460平方米
  B.600平方米
  C.1000平方米
  D.以上三个面积都不行
  3、该公司委托评估应选择()。
  A.房地产管理部门
  B.资产管理部门
  C.有资格的房地产估价机构
  D.验资机构

• 23. 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30目，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。1、若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是()。
  A.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
  B.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
  C.作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
  D.作价出资价格应较评估出的价值低
  2、如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按()年计算建筑物的折旧。
  A.38.5
  B.40.5
  C.48.0
  D.50.0
  3、如果采用收益法估价，经调查，在价值时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元，且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为()万元。
  A.3752.92
  B.3786.20
  C.3875.70
  D.3892.44
  4、若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是 ()。
  A.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
  B.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
  C.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。
  D.业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整

• 24. 甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。1、该酒楼归属于房地产的年经营收入为()万元。
  A.4362.40
  B.4788.00
  C.4894.40
  D.5320.00
  2、该酒楼房地产的年净收益为()万元。
  A.1512.40
  B.1554.96
  C.1938.00
  D.1980.56
  3、对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是()。
  A.米光通风
  B.建筑层高
  C.内部布局
  D.装饰装修

• 25. 某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积为7672平方米;自用生产车间建筑面积为3300平方米;办公楼建筑面积为1050平方米;临街商业用房建筑面积为580平方米，己出租。商业用房和办公用房的用地己于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂己取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。现规划部门己将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?