房地产估价案例与分析试题(一)

考试总分：100分

考试类型：模拟试题

作答时间：90分钟

已答人数：96

试卷答案：有

试卷介绍： 聚题库整理了房地产估价案例与分析试题，里面包含单选题、主观题、案例分析题，还有专业的答案解析！

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单选题 主观题 案例分析题

1. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。
该宗房地产第13年的净收益为（　　）万元。

A1

B-1

C2

D-2

2. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续进行产权调换房屋差价结算时，被拆迁人应补交的房屋差价款为（　）。

A27811元

B28811元

C72403元

D49600元

3. 某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000M2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。

A3752

B3806

C4128

D4830

4. 2006年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160㎡的砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿，经评估确认补偿单价为3200元/㎡;2006年8月开发商以附近小区一套156㎡建筑面积的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋2006年8月市价为3600元/㎡，当时双方办理了房屋产权调换手续2年之后，上级令甲公司出售写字楼，这期间写字楼市场价格在取得价格上涨10%，不考虑销售税费，设此时该写字楼的售价为P，在正常的市场条件下，P最可能的取值为()。

AP小于4100万元

BP等于4100万元

CP大于4100万元

D无法确定

5. 关于明确估价基本事项的说法，错误的是（　　）。

A估价目的本质上由委托人的估价需要决定

B估价时点由估价目的决定

C估价对象由委托人和估价目的决定

D估价类型由估价师决定

1. ××房地产估价结果报告
一、委托方
××房地产开发有限公司，法人代表： ×××，地址： ××市××路××号，联系电话：010-××××××××。
二、估价对象
1.位置与环境(略)
2.权属状况
估价对象由北京××房地产开发有限责任公司开发建设。该公司拥有估价对象的《国有土地使用证》(参见附件二：《国有土地使用证》京海国用(2001出)字第1607号)东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。
三、建筑经济指标及市政配套条件
根据委托方提供的估价对象的权属材料，估价对象建筑经济指标如下：
所占国有土地使用权面积：62208.32m2;总建筑面积：114188.47m2;建筑物剩余使用年限约为55年，所处楼层：地下1～2层可设置地下停车位：4012个估价对象市政配套条件如下：估价对象位于城区规划建设区内，其周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、供热、供气等均接至市政主管线;供电由主网线接至自建变配电室。以上市政配套条件在时间和用量上可满足估价对象的需求。
四、估价范围
北京海淀区太阳园住宅小区地下车库。估算该地下车库总建筑面积114188.47m2的房屋所有权及其上述建筑面积所占的62208.32m2国有土地使用权在估价时点的市场总价格。
五、估价时点
2007年9月3日。
六、价值定义
本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。
七、估价依据
1.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999);
2.国土资源部《土地估价规程》;
3.北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》;
4.北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》;
5.北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[××规审字××号]
6.估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。③替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。
十、估价结果
估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：38078.04万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾捌万零肆佰元整。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
本次估价作业日期为2007年8月25日至2007年9月5日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告结果为2007年9月3日的市场价格。随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果使用本估价结果的时间与估价报告审定日期相差12个月及12个月以上;我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。
××房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为太阳园住宅小区的配套服务用房，主要满足区内居民及访客的机动车停放要求。该地下车库建筑规模较大，将小区内各楼座的地下空间连为一体，出入口与小区进出道路连接，实现了小区内地上通行的人车分流，有效地防止了地面机动车通行、停放所造成的噪声污染、不安全因素等，从而对住宅小区的环境、居住舒适性产生了有利影响。
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断房地产是否处于最优使用状态主要有以下方面：在技术上可行、在经济上可行、土地与建筑物的均衡性、可持续发展性。根据估价对象所在位置及周边的自然与人文环境，将估价对象兴建为居住用房配套、服务的地下车库物业为最高最佳使用途径。
五、估价方法的选用及测算过程
估价对象总建筑面积114188.47m²，规划设置停车位4012个(所处小区规划居住总户数3193户，规划建设配套公建面积29304.52m²，另规划建设约3万m2非配套公建)。估价对象作为地下停车库，根据估价人员对类似物业进行的调查，确定了估价对象开发价值的实现方式如下：向访客提供的时租车位按其使用规模约为120个;向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主出售的地下车位数约为剩余总量的70%，即2724个;向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租其余地下车位，即1168个。总体租、售比例为32%:68%租赁中时租与月租比例为9.3%:90.7%。
(一)市场比较法
1.市场比较法原理
市场比较法为选取同一供需圈内、临近区域、近似档次物业近期交易案例，采用房地产交易中的替代原则进行比较，求取出估价对象的比准价格。
2.选取可比实例
A：海淀区西三环紫竹桥西300m路南紫竹花园地下车库交易案例;
B：海淀区西三环紫竹桥西北北洼路美林花园地下车库交易案例;
C：海淀区蓟门桥西北宏嘉丽园地下车库交易案例，详见表3-25。
3.可比案例的比较因素说明
运用市场比较法求取的比准价格是在假设估价对象具备继续使用条件，已缴纳全部相关税费，无他项权利的条件下价格。
交易情况修正：由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。
交易日期修正：估价对象与比较实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期成功的交易案例，且目前北京市的类似物业市场价格较为平稳，故不做修正。
区域因素修正：前面所选取的三个比较案例中，有些不属于同一地区，故根据环境、噪声、景观、城市规划、基础设施状况等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。
4.比较因素条件指数
根据上述说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-26。
5.求取比准价格
求取上述三个可比实例的比准价格基本一致，故取其简单算术平均值作为估价对象的房地产的市场价值：(1213324+120096+105200)/3=115543元/

2. H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310平方米，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。(1)土地价格估算
根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/平方米。
则土地价格为：1200×2310×60%=l663200(元)≈166.3(万元)。
(2)建筑物价格计算
按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/平方米。
该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%二63.6(元/平方米)。
开发商利润为：2175×20%=435(元/平方米)。
钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，己使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为:
建筑物现值为：(2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(万元)。
(3)估价结果确定166.3+568.2=734.5(万元)。

3. 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明?2.—般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。

4. 指出并改正下列房地产估价文书的错误：本次估价背景情况如下：某房地产估价机构接受委托评估某住宅小区一幢22层临街商住楼底层商铺的抵押价值,该商铺目前由业主出租给他人经营便利店,接受委托后,经与业主王××联系,注册房地产估价师张××与协助估价人员李××对估价对象进行了实地查勘,查勘作业环节由李××负责记录,最后整理形成下述实地查勘记录表.

5. 房地产估价报告致委托方函（略）
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们受上级主管部门的委托进行估价。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.估价人员×××、××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
估价的假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、委托方（略）
二、估价方（略）
三、估价对象
估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于××省××县经济开发区内的部分工业用房房地产。即建筑面积14108.05m2的房屋所有权及相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见表1。表1估价对象界定
估价对象经济技术指标
依据委托方提供的材料，以及评估人员现场勘察所掌握的资料，有关估价对象的技术
经济指标见表2。表2估价对象技术经济指标
估价对象具体情况详见表3。
表3估价对象状况表
四、估价目的
为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。
五、估价时点
2003年8月11日。
六、价值定义
本次估价首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，然后再考虑长期收益等因素对估价对象价值的影响确定估价对象的拍卖底价。
本次估价结果为估价对象14108.05m2房屋所有权及其相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。
七、估价原则（略）
八、估价方法
估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，确定估价技术路线。
对于房地产拍卖底价的评估，首先应以最高最佳使用为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
本报告选取市场比较法与成本法分别评估土地使用权价值和地上建筑物价值，即房地分离的估价方法：
1.对估价对象中的土地部分选用市场比较法进行估价。
由于估价对象位于开发区内，区内类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适
宜的。
××县人民政府2003年发布的《关于公布××县2003基准地价更新成果的通知》，该基准地价对××县的城区、各乡镇及其他区域分用途和级别制订了基准地价结果表，其中××镇工业一、二级用地的基准地价为220元/m2。由于××县开发区内的地价实行区内的优惠政策以吸引企业投资，是当地政府为达到招商引资的目的而对外的一种公开承诺，目前该政策仍然在有效地实施，而基准地价中该类用地的地价与开发区实际的地价水平相差较大。土地是一个典型区域性的市场，为了反映估价的市场供求原则和替代原则，本报告对估价对象中的土地部分只采用市场比较法进行测算。
2.对估价对象中的建筑物部分选用成本法进行估价。
估价对象所在的经济开发区内多为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，对估价对象中的建筑物部分只选用成本法进行测算。
3.对两种方法测算的结果相加确定估价对象的现时市场价值。
4.确定估价对象的快速变现价格。
确定估价对象市场价值后，再考虑短期强制处分（快速变现）等因素对估价对象价值的减价影响，确定估价对象的快速变现价格。
市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。
九、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情的基础上，选用适宜的估价方法进行估价，经过周密测算，并结合估价经验以及对影响估价对象价格的诸因素的分析，确定估价对象经济开发区工业用房房地产（房屋所有权面积14108.05m2，分摊出让国有土地使用权面积6783.84m2），在2003年8月11日至2004年8月10日的拍卖底价为人民币660.84万元（大写：人民币陆佰陆拾万元捌仟肆佰圆整）。
十、估价作业日期
2003年8月11日至8月15日。
十一、有效期
本估价报告应用的有效期自2003年8月15日起为半年。若在此期问市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格不需作任何调整。
十二、有关说明（略）
估价技术报告
一、估价技术资料的查证（略）
二、个别因素分析（略）
三、区域因素分析（略）
四、市场背景分析（略）
五、最高最佳使用分析
房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到绝对最大的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：
1.法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。
2.技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。
3.经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。
4.价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。
5.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。
6.与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。
7.可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。
根据上述标准判定，估价对象处于××县经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。
六、估价测算过程
（一）运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算
1.市场比较法选取的可比实例如下：
（1）可比实例一
位于××经济开发区内，处于××东路东侧，土地面积为4746.67m2，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68m2，容积率2.5，成交日期为2001年8月，成交价格87元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
（2）可比实例二
位于××经济开发区内，处于××西路二桥西侧，土地面积为6792.34m2，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21m2，容积率1.8，成交日期为2002年6月，成交价格95元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
（3）可比实例三
位于××经济开发区内，处于××路北侧，土地面积为8333.33m2，土地用途为工业，规划建筑面积17500m2，容积率2.1，成交日期为2002年8月，成交价格90元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。
根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表（表4）。
表4因素比较表
根据因素比较表进行价格修正及评估测算（详见表5和表6）。
表5价格修正指数表
表6比较修正表
市场比较法的测算结果：
经比较修正后三个比准价格相差不大，因此取其简单算术平均值作为估价对象土地的单位面积价格。
（83.82+84.44+90.13）÷3=86.13元/m2
2.管理费用
因为该土地使用权为一次性出让，出让价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用，因此不计算土地开发期，管理费用发生在土地开发期内，结合估价对象当前的市场状况本报告中不计算管理费用。
3.计算利息
根据建筑物的建筑面积，按2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设土地取得费在建设期前一次性投入，年贷款利率为5.31%，计息期按建设期计算。
利息=86.13×5.31%=4.57元/m2
4.发展商利润
因为土地使用权的价值也部分参与了项目整体利润的产生，按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中建设期为1年，发展商土地利润率取15%。
发展商利润=（86.13+4.57）×15%=13.61万元
5.销售税费
销售税费包括两税一费，一般为土地总价格的6%，设估价对象土地部分的市场价格为x，此部分税费为6%x。
6.土地价格
x=86.13+13.61+6%x
x=106.11万元
7.年期修正
估价对象的土地剩余使用年期为43年，因此应进行年期修正，年期修正系数＝{1-[1÷（1+R）N]}÷{1-[1÷（1+R）M]}。由于采用市场比较法的个别因素中，已考虑了土地剩余使用年期修正，所以不再重复考虑。
8.采用市场比较法的估价结果
采用市场比较法对估价对象中土地部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为106.11万元人民币。
（二）采用成本法对估价对象中的地上建筑物进行测算
成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。
1.建造成本
估价中，项目的前期工程费和建筑安装工程费的取值参考了《××县2002年房屋重置价格》及其相关说明。该建造成本的内涵是前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费，即建安直接成本和间接成本之和。按照《××县2002年房屋重置价格》及其相关说明，结合相应的预算定额和估价师积累的工程概算指标经验进行计算。
前期工程费：包括勘察设计费、质监费、监理费、招投标费等费用。根据文件规定，混合结构取27元/m2，钢混结构取33元/m2。
建筑安装工程费：根据文件规定，不同结构的住宅、厂房建筑取不同的建筑安装工程费。
小区配套费：包括各种室外工程的费用。根据文件规定取70元/m2。
结构调整系数：与标准层高不一致的建筑相应增减。估价人员分别根据每幢建筑物的不同楼层，对比标准层高，测算出结构调整系数。
室内装修调整价：根据建筑物实际的装修情况予以调整。
具体计算过程详见表7。
表7建造成本测算表
根据上述计算结果，确定估价对象建造成本合计625.91万元。
2.管理费
主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等，本报告取建造成本的1.5%。
管理费=625.91×1.5%=9.39万元
3.计算建设期的利息
根据建筑物的建筑面积，按2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的建设期为1年，假设资金在工程建设期内均匀投入，年贷款利率取5.31%。
建设期利息=（625.91+9.39）×5.31%=33.73万元
4.发展商利润
按照××县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中投资年期为1年，发展商直接成本利润率取8%。
发展商利润=（建安总成本+管理费用）×8%=（625.91+9.39）×8%=50.82万元
5.销售税费
销售税费包括两税一费，一般为建筑物总价格的6%，设估价对象中建筑物部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。
6.重置成本
x=625.91+9.39+50.82+6%x
x=729.91万元
7.综合成新率
估价人员根据建筑物年折旧率和现场勘察的实际情况逐栋评估后，加以综合，确定建筑物的综合成新率为76%。
8.成本法的估价结果
729.91×76%=554.73万元
采用成本法对估价对象建筑物部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为554.73万元。
七、估价结果
上述两种估价方法得出的估价结果如下：
市场比较法测算估价对象中的土地价值为人民币106.11万元。
成本法测算估价对象中的建筑物价值为人民币554.73万元。
估价对象的总价值为二者之和：106.11+554.73=660.84万元
即估价对象在时点的现时市场价值为人民币660.84万元。
本估价报告的估价目的是为委托方确定估价对象拍卖傈留价提供价格参考。
附件（略）

1. 甲公司2008年租用乙公司在远郊区的一片土地用于野猪的饲养，租期20年。甲公司随后在该土地临街处建一饭店，并以野猪肉为卖点招揽生意。同时，甲公司在饭店后又建一栋办公用房及一屠宰用房及系列饲养用房。到2013年，因经营不善，甲公司两年未向乙公司缴纳租金，经协商不成，乙公司决意收回出租土地，对甲公司地上建筑物予以估价，抵租后给以适当补偿。己知该办公用房地的基础为两层楼房的基础，而实际仅建造了一层。如果你是估价师，对于饭店、办公用房及屠宰用房将采取何种技术路线进行评估?

2. 甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司己实际投资600万元。甲公司委托评估机构评估其价值。请问：1.转让该项在建工程应具备哪些主要证件?2.简述评估技术路线。

3. 某房地产估价报告、封面及目录(略）、估价师声明(略)、估价的假设和限制条件(略)、房地产估价结果报告一、委托方(略)
二、受托方(略)
三、估价对象 1．地理位置及概况(略) 2．估价对象概括(见估价技术报告)
四、估价目的为委托方抵押、合资提供价格参考。
五、估价时点：2004年11月5日
六、估价依据 1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。 2．《中华人民共和国土地管理法》。 3．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(G)9/T 50291-1999)。 4．《城市房地产抵押管理办法》。 5．委托单位提供的房权证××字第××号房屋所有权证，改：××国用(××)字第XX号《国有土地使用权证》等资料。 6．估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。
七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则。是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则。是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③估价时点原则。是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
八、估价方法根据实地勘察和对邻近地区的调查，及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。
九、估价结果评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，××车站的评估价格为人民币13647万元 (大写：壹亿叁仟陆佰肆拾柒万圆整)。
十、估价人员(略)
十一、估价作业日期(略) 十二、估价报告应用的有效期本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析 1．工程概况：××市××车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层 (局部四层)，屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。 2．工程结构情况(略)。 3．估价对象位置(略)。 4．估价对象权属状况：委托估价方××公司持有×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，×国用(××)字第××号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程 (一)估价思路： 1．听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。 2．收集整理有关资料。 3．进行现场查勘。 4．选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。 5．征求有关人员的意见。 6．最终确定评估结果。 (二)本次估价采用的方法为收益法和成本法。 1．收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。 2．成本法估价原理：是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格。
六、估价测算过程：
第一部分：以收益法求取××××评估价格第一，车站部分 (一)总收入的确定：车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入，车站代售客票收入，底层车库收入，车辆维修、行李寄托等其他业务收入。现分别求取四部分的总收入： 1．屋顶停车场经营收入：顶层停车场的建筑面积6339.20m2，停车位150个。根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元，利用率60%计，则：屋顶停车场的年总收入P1＝150×30%×400×12+150×70%×60%×25×365 ＝790800元＝79.08万元 2．车站代售客票收入：该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及××省部分地区。目前共有 59条线路，每天发车班次326次。根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元(以每班车35人计)。随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，XX车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使××车站的经营状况达到较高水平。因此，在计算××车站每日营业额时，以每日班次500次计。每日营业额＝132019.75×(1+53.37%)＝202478.69元根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运票价上浮20%，上座率可达到 100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此： ××车站每年的营业额＝202478.69×325+202478.69×(1+20%)×(1+40%)×40＝ 79412142.22元该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据××市交通局×交局财[××]××号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。因此，车站代售客票收入为P2＝79412142.22×12%＝9529457.07元＝952.95万元。 3．底层车库收入：底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则 P3＝100×10×70%×365＝25.55万元 4．车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入：根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%，则： P4＝952.95×12%＝114.35万元 5．合计：P收＝P1+P2+P3+P4＝1171.94万元 (二)总费用的确定： 1．税金(按总收入的5.75%计)： P税＝1171.94×5.75%＝67.39万元 2．管理费(按总收入的12%计)： P管＝1171.94×12%＝140.63万元 3．维修、保养费(按总收入的2%计)： P维＝1171.94×2%＝23.43万元 4．保险费(按总收入的0.2%计)： P保＝1171.94×0.2%＝2.34万元 5．不可预见费(按总收入的1%计)： P预＝1171.94×1%＝1.17万元 P费＝P税+P管+P维+P保+P预＝235.50万元 (三)年纯收入A的确定：A＝P收－P费＝1171.94-235.50＝936.44万元 (四)资本化率的确定：资本化率以复合投资收益率法确定。据了解，××车站的建设资金中30%来源于银行贷款，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此，资本化率＝5.94%×70%+12%×30%＝7.758%。 (五)求取车站的评估价格：将上述数据代入计算公式：＝11780.42万元第二，商场部分商场以收益还原法评估价格。 (一)求取年总收益：估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。 XX地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量达到10万次，是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知：××路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，××街的商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，××水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%，因此，年总收益：70×12×60%×3600＝1814400元＝181.44万元。 (二)求取总费用， 1．年管理费＝181.44×4%＝7.26万元 2．年税费＝181.44×17.75%＝32.21万元 3．维修费＝181.44×2%＝3.62万元 4．保险费＝181.44×2%＝0.36万元 (三)求取年纯收益为137.99万元。 (四)资本化率的计取：资本化率以复合投资收益率法确定。据了解，××车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为 5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此，资本化率＝5.94%×70%+10%× 30%＝7.158% (五)求取收益价格：＝1867.00万元估价对象总收益价格合计为：11780.42+1867.00＝13647.00万元。
第二部分：以成本法求取评估价格 (一)土地取得及开发费：928.29元/m2，即：土地取得费：401.92元/m2；土地开发费：526.37元/m2。注：该部分费用指楼面地价。 (二)建筑工程前期工程费：234.16元/m2。前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费； (三)建安工程费：建安工程造价3088.84元/m2。 (四)建设单位管理费：172.98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费)。 (五)利息：262.80元/m2。土地费用：928.29×[(1+5.94%)1-1)＝55.14元/m2 工程费用：3495.98×[(1+5.94%)1-1)＝207.66元/m2 (土地费用以1年计，工程费用按1年计，利率以5.94%计) (六)利润：442.43元/m2(按行业平均利润10%计算)。 [(一)+(二)+(三)+(四)+(五)]×10%＝442.43元/m2 (七)估价对象价值：估价对象评估价格＝(一)+(二)+(三)+(四)+(五)+(六)＝5129.50元/m2 (八)估价对象的评估价值：评估价值＝5129.50×24031.53＝123269733.10元＝12326.97万元七、估价对象的评估价格的确定：在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13647.00万元，以成本法求取的积算价格为 12326.97万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，××车站的评估价格为13647万元。八、估价结果确定：由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：评估值：13647万元(大写：人民币壹亿叁仟陆佰肆拾柒万圆整)

4. 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，对该项目进行评估。请问：评估人员还需做哪些专业工作?

5. 某工厂拟以5000平方米的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格。请问：估价人员主要应掌握哪些相关资料?