资产评估实务一试题及答案-聚题库

1. 在缺乏控制权的股权评估中，下列说法正确的是（）。

A被投资企业属重资产类且近期盈利不佳，通常可结合其历年财务报表及利润分配情况采用收益法评估

B被投资企业属轻资产类且近期盈利较好，通常可对资产负债表做分析，估算固定资产及无形资产可能产生的增减值

C对于已停业或拟清算的长期股权投资企业仅能采用市场法评估

D设立时间较短的非控股长期股权投资，通常可采用评估基准日经核实后的企业账面投资成本评估

2. 某资产评估专业人员在评估A轿车时，从市场上获得的市场参照物B轿车的型号、购置年月、行驶里程、发动机、底盘以及各主要系统的状况等状况方面与A轿车基本相同。不同之处是，A轿车的左前大灯破损需要更换，更换费用约800元；B轿车装有CD音响一套，价2000元。B轿车的市场销售价为120000元，A轿车的评估值为（）元。

A118800

B121200

C122800

D117200

3. 某设备的日历工作时间是16000个小时，计划工作时间是10000小时，实际工作时间是8000小时，实际生产数量是6000件，设计生产能力是9000件，则该设备的时间利用率和能力利用率是（）。

A80%；62.5%

B50%；66.67%

C50%；62.5%

D80%；66.67%

4. 在运用收益法评估建(构)筑物的价值时，下列关于收益期限的确定说法正确的是（）。

A单纯的建筑物作为评估对象的，应根据建筑物经济寿命(不扣减开发建设期)确定未来可获收益的期限

B如果建筑物的经济寿命短于土地使用权年限，则根据建筑物的经济寿命，扣减房地产开发建设及装修等期限，确定未来可获收益的期限。以该收益期限为基础计算待估房地产的价值

C不论是单独评估建筑物还是评估土地与建筑物合成体，收益期限都应该以建筑物的经寿命为准

D如果建筑物的经济寿命短于土地使用权限，可先根据建筑物的经济寿命，扣减房地开发建设及装修等期限，确定未来可获收益期限；然后再加上土地使用权年限超出建筑经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值

5. 在确定资本化率的方法中，对市场要求较高，要求房地产市场发育比较充分、交易案例比较多。评估专业人员需要获取充裕的资料，并尽可能采用与被估房地产情况接近的资料作为参照的方法是（）。

A净收益与售价比率法

B安全利率加风险调整值法

C各种投资收益率排序插入法

D类比系数调整法

1. 下列因素中属于影响建(构)筑物价格区位因素的是（）。

A位置

B环境

C交通便捷

D生活设施

E地形地势

2. 资产评估师在评估续用库存材料时，一般要考虑（）等因素。

A市场价格变化

B运输费用

C变现费用

D安装费用

E实体性贬值

3. 运用成本法对房地产价格评估，其适用范围主要是（）。

A新开发地

B学校用地

C公园用地

D商业用地

E机场用地建筑物

4. 在进行建(构)筑物的评估时，需要收集的资料有（）。

A评估对象的照片、平面图

B评估对象的建造成本、售租价格资料

C国家和地方有关建(构)筑物评估的政策、法规和定额指标

D评估对象所在的市场供需情况

E收取评估服务费的情况

5. 下列（）情况下，机器设备的评估目的需要服从于企业价值的评估目的。

A企业改制设立股份公司

B企业股权转让或收购

C机器设备出资、抵押

D机器设备转让、保险、涉讼、涉税

E企业兼并

1. 华特科技有限公司以支付现金和发行股票的方式收购了非同一控制下的达因公100%的权益。收购对价包括：人民币30亿元，同时为收购所发行的股票面值1元，发行市场价格为4.5元，总发行份数为10亿股。在收购日达因公司的资产负债表状况如下表所示(单位：人民币百万元)。评估师分析达因公司的资产负债分析表，并经过调查，得知账面价值与评估价值不一致的事项(除非特别注明，货币单位均为人民币百万元)：
(1)应收款项账面原值1000，坏账准备100，净值900。评估时确定其回收风险损失率20%，审计机构确定的坏账准备为120。
(2)存货中库存的B材料以外其他材料账面价值和评估价值相等，B材料分两批购进，第一批购进时间为上年10月，购进1000吨，单价380000元/吨；第二批购进时间为本年4月，数量100吨，单价450000元/吨。本年5月1日进行价值评估，经核实，去年购进的该材料尚存500吨，本年4月购的尚未使用。公司对材料采用先进先出法核算发出存货成本。
(3)对于固定资产，评估师采用了重置成本法对其进行评估。最终评估结果，固定资产评估増值人民币250。
(4)评估师经过分析，识别出的商标和客户关系两项无形资产，如果本公司不拥有该商标，将需要支付每年100万元使用费从其他公司获得该商标的使用权，该客户关系将在并购后给被并购的公司第一年带来预期现金流量为1000万元，以后每年递减100万元，公司使用的投资报酬率为5%。
(5)长期借款中有200，尚未计提的利息，年利率为12%，没有计提的利息期限为6个月。
(6)被收购公司适用的所得税税率为25%。
(7)本题不考虑整体合理性测试。要求：对此项并购进行合并对价分摊评估。

2. 评估对象宗地A的具体资料如下：(1)评估目的：评估宗地A在评估基准日的市场价值。
(2)评估对象基本情况：宗地A为一宗2000平方米的“七通一平”建筑用地，规划用途为住宅、公寓，土地使用年限为70年，规划容积率为4。
(3)宗地开发情况：不论是用于住宅开发或公寓建设，建设周期均为2年，住宅的建筑费用为每平方米1800元，公寓的建筑费用为每平方米2000元，专业费用均为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在建设期内均匀投入，评估基准日银行贷款利率为6%，建成后预计每年折旧费为320000元，建设过程中的相关税费均为楼价的4%，开发商要求的利润率为15%，住宅及公寓的正常综合折现率为8%。
(4)市场调研情况：评估基准日两年后住宅的市场情况是：售价为每平方米4000元，按此价格住宅建成后就可以售出，销售税费占楼价的3%。评估基准日两年后公寓建成第一年的市场情况是：年净租价为每平方米350元(扣除维修等费用后的租价)，以后每年的租价以2%的比率递增，出租率为90%，出租过程中需交纳的税款占租金的5%。
要求：
(1)根据给出的资料，运用假设开发法评估该宗地在评估基准日的市场价值；
(2)写出评估思路或技术路线；
(3)写出评估步骤和评估结果；
(4)对评估结论作出必要的说明。

3. 某房地产开发公司于2010年6月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2012年6月在此块土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2200元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米3000元。该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为4万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米55元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑面积20元/平方米，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。要求：
(1)适宜采用收益法评估的建(构)筑物有哪些
(2)采用收益法评估建(构)筑物价值时收益期限该如何确定
(3)试根据以上资料评估该宗地2016年6月的土地使用权价值。(计算结果以元为单位，取整数)

4. 甲企业持有乙企业发行的5年期到期一次还本付息债券，面值30万元，年利率5%，单利计息。评估基准日为2018年5月1日，此时甲企业已经持有这种债券1年。当时商业银行4年期存款利率为2.8%，乙企业的债券有一定的违约风险，风险报酬率为3.2%。请评估甲企业持有的乙企业债券在2018年5月1日的价值。

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