2024年房地产经纪人《房地产交易制度政策》每日一练试题04月20日

<p class="introTit">单选题</p><p>1、下列关于住房置业担保的表述中，错误的是（　　）。</p><ul><li>A：住房置业担保是担保方式的一种补充</li><li>B：保证责任为连带责任保证</li><li>C：借款人不需要提供房屋抵押</li><li>D：住房置业担保由专门设立的机构提供</li></ul><p>答 案：C</p><p>解 析：住房置业担保的概念包括三点：①住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充。②它是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别于其他形式的住房保证担保行为。③它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证。C项，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。</p><p>2、张某应办理的不动产登记类型为（ ）。</p><ul><li>A：首次登记</li><li>B：转移登记</li><li>C：变更登记</li><li>D：更正登记</li></ul><p>答 案：B</p><p>解 析：转移登记是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。张某购买了一套住房，不动产权利人发生了转移，因此需要进行转移登记。</p><p>3、业主大会成立前，该小区业主交存的住宅专项维修资金，由()代管。</p><ul><li>A：当地县级及以上政府建设(房地产)主管部门</li><li>B：甲企业</li><li>C：乙公司</li><li>D：丙公司</li></ul><p>答 案：A</p><p>解 析：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。</p><p>4、故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，导致已签订的商品房买卖合同无效的，房地产开发企业应承担不超过购房款（）的赔偿金。</p><ul><li>A：1/3</li><li>B：1/2</li><li>C：1倍</li><li>D：2倍</li></ul><p>答 案：C</p><p>解 析：故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，导致已签订的商品房买卖合同无效的，房地产开发企业应承担不超过购房款1倍的赔偿金。 </p><p>5、房屋买卖中，个人所得税的缴纳主体应为（ ）。</p><ul><li>A：房屋出卖人</li><li>B：房屋买受人</li><li>C：房地产经纪机构</li><li>D：房屋出卖人或房屋买受人</li></ul><p>答 案：A</p><p>解 析：因为个人财产所得由个人纳税，所以在房屋买卖中，个人所得税的缴纳主体应为房屋出卖人。</p><p class="introTit">多选题</p><p>1、下列关于刘某房屋租赁的表述中，正确的为（）。</p><ul><li>A：刘某出租商铺的租金，由刘某与吴某在平等、自愿的原则下协商议定</li><li>B：经刘某同意，吴某可以将该商铺转租，并可以从转租中获得收益</li><li>C：在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要改变房屋用途</li><li>D：在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要拆改房屋结构</li></ul><p>答 案：AB</p><p>解 析：《城市房地产管理法》第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”未经出租人同意，承租人不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，也不得改变房屋用途。</p><p>2、根据《城市房地产抵押管理办法》，下列关于房地产租赁合同效力的说法正确的有（）</p><ul><li>A：已出租房地产在告知抵押权人和承租人情况下可以设定抵押</li><li>B：抵押房地产经抵押权人同意可以出租</li><li>C：出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，租赁合同认定无效</li><li>D：出租人在一审法庭辩论终结前取得批准建设的临时建筑，租赁合同认定无效</li><li>E：出租人在一审法庭辩论终结前申请延长使用期限的，延长的租赁期限无效</li></ul><p>答 案：AB</p><p>解 析：C项，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。D项，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。E项，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效</p><p>3、个人住房贷款与其他个人贷款相比，其特点包括（）</p><ul><li>A：贷款期限短</li><li>B：贷款期限长</li><li>C：还款方式绝大多数采取分期还本付息的方式</li><li>D：大多数是以所购住房抵押为前提条件发生的资金借贷关系</li><li>E：大多数是以动产抵押为前提条件发生的资金借贷关系</li></ul><p>答 案：BCD</p><p>解 析：个人贷款产品从贷款的目的可分为个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款等。个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：①贷款期限长，通常为10～20年，最长可达30年；②还款方式绝大多数采取分期还本付息的方式；③大多数是以所购住房抵押为前提条件发生的资金借贷关系</p><p>4、由于程某所购商品住房的面积产生误差，他可以（）。</p><ul><li>A：有权退房</li><li>B：要求双倍返还房屋总价款</li><li>C：要求双倍返还房屋面积差额部分价款</li><li>D：要求支付房屋价款差额的利息</li></ul><p>答 案：AD</p><p>解 析：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则作出相同规定：①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人;产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。本案例中，程某所购商品住房的面积产生误差比=(96-100)÷100×100%=-4%，绝对值超过了3%，程某有权退房，要求返还面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息，要求双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。</p><p>5、C公司要改建商业用房应办理的手续有（）。</p><ul><li>A：签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同</li><li>B：向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请</li><li>C：报原批准用地的人民政府批准</li><li>D：签订土地使用权转让合同</li></ul><p>答 案：ABC</p><p>解 析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。</p>