2024年房地产经纪人协理《房地产经纪操作实务》每日一练试题03月28日

<p class="introTit">判断题</p><p>1、租金专用账户内资金专款专用，只能用于向出租人支付租金。</p><p>答 案：错</p><p>解 析：租金专用账户内资金专款专用，除租赁代理机构应收取的佣金和约定的服务费用外，租金账户中的资金只能用于向出租人支付租金。</p><p>2、签署房屋交接单标志着房屋已经转移占有。()</p><p>答 案：对</p><p>解 析：房屋交接单，有时又称房屋确认书或房屋确认表。这一环节非常重要，签署房屋交接单后说明房屋已经转移占有。</p><p>3、防范房地产经纪业务风险的措施包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。()</p><p>答 案：对</p><p>解 析：根据我国目前房地产经纪行业的特点，如相关的法律、法规还在不断完善当中，行业本身的涉及面广、不确定性多，容易产生各类纠纷等，必须制定系统的风险防范措施。这些措施主要从经纪机构的管理机制入手，包括对外承诺标准化、权限控制与分配、门店责任人的培训、建立监察稽核体系、风险的转移等。</p><p>4、狭义的房地产交易资金仅指房屋买卖价款。()</p><p>答 案：错</p><p>解 析：广义的房地产交易资金包括房地产交易涉及的全部钱款，而狭义的房地产交易资金主要是指房屋买卖价款和租金。</p><p>5、当与客人一起进出电梯时，如果是多人带客，则一人先进/出并按住电梯开关，再让客户进/出；如果是单人带客，则经纪人先进/出，一手按住电梯开关，一手指引客户进/出。</p><p>答 案：对</p><p class="introTit">单选题</p><p>1、在房地产经纪行业，<a style="color: #0000ff;" href="https://www.eepw.com/app/7.html" target="_blank">房地产经纪人</a>在存量房交易过程中多起到（）的角色</p><ul><li>A：交易撮合</li><li>B：带客看房</li><li>C：居间服务</li><li>D：现场解说</li></ul><p>答 案：C</p><p>解 析：在房地产经纪行业，房地产经纪人在二手房（存量房）交易过程中多起到居间服务的角色，通过提供服务促使房客源合理匹配和买卖（租赁）双方交易的达成，因此房源是服务内容构成部分，不可分离</p><p>2、李某有一处住过两年的房屋要转让，委托B房地产经纪公司的小王办理房屋的买卖事宜。假如你是小王，请回答以下问题：<br>小王接受李某委托时，应签订委托合同。对于李某的这处物业，最有可能的合同形式是（ ）。</p><ul><li>A：居间合同</li><li>B：代理合同</li><li>C：行纪合同</li><li>D：ABC均可</li></ul><p>答 案：A</p><p>解 析：房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。小王与赵某签订的委托合同最有可能是小王按照赵某的要求从事居间活动。</p><p>3、相关配套设施达到生活方便程度通常是指（）。</p><ul><li>A：500m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市</li><li>B：1000m半径范围内有银行、中小学、邮局、医院和超市</li><li>C：500m半径范围内有邮局、医院、超市；1000m半径范围内有银行、中小学</li><li>D：500m半径范围内有银行、小学；1000m半径范围内有中学、邮局、医院、超市</li></ul><p>答 案：D</p><p>解 析：生活方便程度，符合以下标准才能称为具备相关配套设施：①银行：指在物业500m的半径范围内有一个或一个以上的储蓄所；②学校：指在物业500m的半径范围内有小学，在1000m的半径范围内有中学；③邮局：指在物业1000m的半径范围内有可以办理快件、国内特快专递、收领包裹、IDD、DDD长话等各项邮政电信业务的邮电所或邮电支局；④医院：指在物业1000m的半径范围内有一个医院；⑤超市：在物业1000m的半径范围内有较大规模的农贸市场或有可以提供主副食品的超级市场。</p><p>4、下列关于卖方代理的表述中，错误的是（）。</p><ul><li>A：代理方要帮助委托人快速卖出房屋</li><li>B：代理方要帮助委托人以最高价卖出房屋</li><li>C：代理方要实现买卖双方利益的最大化</li><li>D：代理方要帮助委托人实现安全交易</li></ul><p>答 案：C</p><p>解 析：房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有：①新建商品房销售代理业务；②存量房出售代理业务；③房屋出租代理业务等。在房地产交易中，卖方的基本诉求是通过出售、出租房地产获得尽可能多的房款和租金收入，因此在卖方代理业务中，房地产经纪机构应在合理平衡售价（或租金）与成交速度之间关系的前提下，帮助委托人实现这一诉求，同时应特别重视对承购（或承租）方实际支付能力与信用的调查，以确保能按时、足额收取房款或租金。</p><p>5、廖某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）寻找房源，并签订了房地产经纪服务合同，后经甲机构介绍，廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中，甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下，实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同，并将定金2万元交给杨某，同时委托甲机构为其代办房地产登记。<br>甲机构对杨某的卖方主体条件确认的谨慎做法为（　　）。</p><ul><li>A：只要杨某个人签字同意出售该房产</li><li>B：要求杨某提供朱某的身份证明文件</li><li>C：只要朱某一人签字同意出售该房产</li><li>D：要求杨某出示朱某同意并签字的出售该房产的书面材料</li></ul><p>答 案：D</p><p>解 析：房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。房屋所有权证并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态，因此，房地产经纪机构及其人员在为委托人提供房地产经纪服务前应当查看委托出售房屋的实体及房屋权属证书，然后再通过房地产登记部门核实该房屋的权属情况，包括该房屋是否设立抵押权、租赁权或有其他权利限制、是否存在共有人，产权单位对房屋出售是否有限制条件或房屋是否符合上市条件等。</p><p class="introTit">多选题</p><p>1、独家委托对房地产经纪人的意义表现在（）</p><ul><li>A：不利于提高工作效率</li><li>B：有利于扩大经纪人的客户群</li><li>C：更好地保护了业主房产资料的隐私</li><li>D：提高经纪人的服务水平</li><li>E：更高成功率和佣金分成比例</li></ul><p>答 案：BDE</p><p>解 析：独家委托对房地产经纪人的意义表现在：①房地产经纪人有稳固的优质房源，加强对营销时间、活动的计划及控制，利于聚焦营销开展；②经纪人以房源为中心，建立起个人化营销模式和差异化服务，日常营销工作更有重点，工作效率更高；③提升经纪人专业化程度和专业形象，提高了经纪人的服务水平；④有利于吸引更多客户，扩大经纪人的客户群，并获得客户推荐和重复业务机会；⑤使房地产经纪人有更高成功率和佣金分成比例，增加经纪人的收入。</p><p>2、房地产经纪人员协助房屋租赁合同登记备案的工作具体包括（）</p><ul><li>A：告知当事人（网上）备案的要求</li><li>B：协助签订纸质合同</li><li>C：办理纸质合同的盖章备案</li><li>D：协助当事人办理房屋租赁登记备案证明</li><li>E：提醒当事人法律责任的承担</li></ul><p>答 案：ADE</p><p>解 析：房屋租赁合同登记备案因为涉及缴纳税费，双方当事人往往不愿意办理。但是作为房地产经纪人员，应告诉租赁双方国家的规定和要求，特别是如果一方当事人需要开具发票的，必须备案，否则无法出具发票。经纪人员也需要告知当事人逃避国家税费可能承担的法律责任。房地产经纪人员在协助进行房租租赁合同等级备案的工作包括：①告知当事人（网上）备案的要求；②协助当事人办理房屋租赁登记备案证明；③提醒当事人法律责任的承担。BC两项属于房地产经纪人员助当事人做好商品房买卖合同登记备案的工作内容</p><p>3、房地产商务礼仪的重要性（）</p><ul><li>A：销售的产品标的高，周到的商务礼仪能让客户更放心</li><li>B：专业的商务礼仪，能让经纪人脱颖而出</li><li>C：面对新人，专业的商务礼仪形象是面对资深经纪人的优势</li><li>D：专业的商务礼仪可以为我们的形象加分</li></ul><p>答 案：ABCD</p><p>4、房地产经纪人员对新建商品房的户内查验包括（）</p><ul><li>A：面积查验</li><li>B：高度查验</li><li>C：结构检查</li><li>D：装饰装修情况检查</li><li>E：景观情况查看</li></ul><p>答 案：ABCD</p><p>解 析：户内查验是房屋查验的重点，主要包括：①面积查验；②高度查验；③结构检查；④装饰装修情况检查；⑤设施设备状况检查；⑥燃气。E项属于房地产经纪人员对户外检查的内容</p><p>5、下列关于房地产代理合同的表述中，正确的有（）。</p><ul><li>A：房地产买方代理合同约定了房地产经纪人要以最低的价格为委托人买到房地产</li><li>B：房地产买方代理合同约定了房地产经纪人在预定的价格下，为委托人买到最好的房地产</li><li>C：房地产卖方代理合同约定了房地产经纪人以最高价格为委托人出售房地产</li><li>D：房地产卖方代理合同可以约定房地产出售价格区间</li><li>E：房地产代理合同是指定代理合同</li></ul><p>答 案：ABCD</p><p>解 析：在房地产交易中，卖方的基本诉求是通过出售、出租房地产获得尽可能多的房款和租金收入，在卖方代理业务中，房地产经纪机构应在合理平衡售价(或租金)与成交速度之间关系的前提下，帮助委托人实现这一诉求，同时应特别重视对承购(或承租)方实际支付能力与信用的调查，以确保能按时、足额收取房款或租金。在买方代理业务中，委托方的基本诉求是在一定的预算范围内，承购(或承租)到最满意的房地产，房地产经纪机构及人员应充分了解委托方的预算和对房地产的具体要求，在对待购(租)房地产的质量、产权及周边环境进行深入调查和仔细筛选的基础上，为委托人提供数宗房源供其选择，并要代表委托方与出售(或出租)方洽谈交易价格、付款方式等事项，签订交易合同。E项，根据代理产生的根据，民事代理可分为：①法定代理;②指定代理;③委托代理。房地产代理是以房地产经纪服务委托人确定委托代理权限和房地产经纪机构接受授权的房地产经纪服务合同而产生的，属于委托代理。 </p>