房地产估价理论与方法考试试题(一)-聚题库

1. 下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（　）。

A围墙工程费

B电力设施工程费

C居委会用房建设费

D人防工程费

2. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为()。

A签订估价委托合同之日

B发放抵押贷款之日

C完成估价对象实地查看之日

D未来处置抵押房地产之日

3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是()。

A上调贷款利率

B收紧房地产开发贷款

C开征房地产持有环节的税收

D增加土地供应

4. 在合法利用下，现状价值一般()市场价值。

A低于

B等于

C高于

D不等于

5. 能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是()。

A适合原理

B均衡原理

C收益递增原理

D收益递减原理

1. 预期原理是()等估价方法的理论依据。

A比较法

B收益法

C成本法

D假设开发法

E路线价法

2. 下列房地产交易中，需要进行交易情况修正的有()。

A以正常市场价格成交的交易

B急于出售的交易

C以协议方式进行的房地产交易

D受迷信影响的交易

E相邻房地产的合并交易

3. 当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品是指该种房地产的()。

A具有相同用途的房地产

B替代品

C互补品

D处于同一区域的房地产

E具有相同规划条件的房地产

4. 下列属于一宗房地产的位置因素的是(　)。

A方位

B坐落

C楼层

D临街状况

E交通条件

5. 评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括()。

A基准日期

B土地开发程度

C基准地价修正体系

D土地用途

E基准地价公布日期

1. 在通常情况下，采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。

A对

B错

2. 运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。(　)

A对

B错

3. 某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（　）

A对

B错

4. 房地产具有保值、增值的特性，真正的房地产自然增值是由于装饰装修改造和通货膨胀所引起的房地产价格上升。

A对

B错

5. 投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。（　）

A对

B错

1. 某厂房的建筑面积为4800平方米,建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用;土地面积为8000平方米，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。己知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为450元/平方米，目前的工业地价指数为102.10(为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日)，土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好1.70%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为1500元/平方米，专业费为建筑安装工程费的6%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的2%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元;其内没有行车，出租率为80%，月租金为15元/平方米;如果目前单独增加行车，需要66万元，而如果重置该厂房随同增加行车，仅需要50万元;市场上类似有行车厂房的出租率为85%，正常月租金为16元/平方米。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的积算价值。

2. 某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000平方米,建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日己完成主体封顶，己投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。

3. 某在建工程开工于2012年11月30日，拟建为商场和办公综合楼;总用地面积3000平方米,建设用地使用权年限为50年，从开工之日起计;规划建筑总面积12400平方米，其中商场建筑面积2400平方米，办公楼建筑面积10000平方米;该工程正常施工期为2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%;至2013年5月31日己完成7层主体结构，己投入总建筑费及专业费的36%，还需投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中);贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼可售出;办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%;商场可出租面积的月租金为80元/平方米,建筑面积与可出租面积之比为1: 0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为520万元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%。试利用上述资料计算该在建工程于2013年5月31日的正常总价格。

4. 为评估某写字楼2013年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下： (1)可比实例的成交价格与成交日期见表6-6。(2)交易情况分析判断见表6-7。
交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 (3)调查获知该类写字楼的价格，2012年11月1日至2013年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2013年6月1日至2013年10月1日平均每月比上月上涨 1.8%。 (4)房地产状况分析判断见表6-8。
表6-8
房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。试利用上述资料估算该写字楼2013年10月1日的正常市场价格(如需计算平均值，采用简单算术平均法

5. 某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平方米,容积率为1.5,土地取得费用为80万元，己付清。从获得土地使用权至正式动工的时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3%;至2007年6月30日己完成主体结构，且己投入总开发成本的55%，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13%。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)，然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1.5%的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15%。按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建工程)在转让交易过程中，买方按售价的3%缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2%和6%。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30日的正常购买总价。

房地产估价理论与方法考试试题(一)

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